Ortak Taşınmazda Anlaşma Sağlanamıyorsa
Miras kalan bir ev, kardeşlerle birlikte alınan bir arsa ya da boşanmadan sonra ortak kalan bir daire… Paydaşlardan biri satmak isterken diğeri kullanmaya devam etmek isteyebilir. Almanya’da veya başka bir ülkede yaşayıp Türkiye’de hisseli taşınmazı bulunanlar için bu durum; kira gelirinin paylaşılamaması, vergi ve aidatları kimin ödeyeceği, taşınmazın bakımsız kalması gibi can sıkıcı sorunlara dönüşebilir.
Türk hukukunda bu düğümü çözen yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu yazıda davanın kim tarafından, nerede ve hangi masraflarla açılacağını, dava şartı arabuluculuk sürecini ve satış sürecine ilişkin ihale aşamasını anlatıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait bir mal üzerindeki ortaklığı sona erdirmek için açılan davadır. Mahkeme malı ya paydaşlar arasında fiilen böler (aynen taksim) ya da satarak bedelini paylar oranında dağıtır (satış).
Dava iki tür ortak mülkiyette gündeme gelir:
- Paylı mülkiyet: Her paydaşın tapuda belirli bir payı vardır (ör. 1/2, 1/4). Paydaş kendi payını tek başına satabilir veya ipotek ettirebilir. Paylaşma istemi doğrudan TMK m. 698 ve 699’a dayanır.
- Elbirliği mülkiyeti: Tipik örneği miras ortaklığıdır. Mirasçıların ayrı ayrı payı yoktur ve tasarruflar oybirliğiyle yapılır. Bu durumda elbirliği mülkiyeti önce paylı mülkiyete çevrilir (TMK m. 644) ya da doğrudan mirasın paylaşılması istenir (TMK m. 642); ardından taksim veya satışa geçilir.
Uygulamada bu davanın sıklıkla taşınmazlar için açıldığı görülmektedir. Paylaşma istemi zamanaşımına uğradığı için ortaklık sürdükçe her paydaş her zaman dava açabilir.
Davayı Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?
Paydaşlardan her biri, payı ne kadar küçük olursa olsun bu davayı açabilir. Dava, tapudaki (miras ortaklığında mirasçılık belgesindeki) diğer bütün paydaşlara karşı açılır. Tek bir paydaş bile davada yer almazsa taraf teşkili eksik kalır ve karar bozulur. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya dahil edilir. Özellikle miras kalması neticesinde sahip olunan taşınmazlar için açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılık belgesi (veraset ilamı) başlangıç aşaması için büyük önem arz etmektedir. Veraset ilamına ilişkin rehber makalemizi inceleyebilirsiniz.
Bu davada kazanan ve kaybeden ayrımının olmadığı söylenebilir. Davacı satış istese bile davalılar aynen taksim talep edebilir; verilen karar bütün paydaşlar için aynı sonucu doğurur.
Paylaşma istemi yalnızca şu hâllerde sınırlanır (TMK m. 698):
- Paydaşlar ortaklığı sürdürmeyi bir sözleşmeyle kararlaştırmışsa (en fazla 10 yıl için; taşınmazlarda resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilebilir),
- Mal sürekli bir amaca özgülenmişse,
- Paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa.
Ayrıca bir paydaşın alacaklısı da, icra dairesinden alacağı yetki belgesiyle borçlunun payı üzerinden ortaklığın giderilmesi davası açabilir (İİK m. 121).
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunludur
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Anlaşma olursa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; ardından tapu müdürlüğünden tescil istenebilir.
- Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Eklenmezse mahkeme kesin süre verir; süresinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.
- Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Yurtdışında yaşayan paydaşlar arabuluculuk görüşmelerine Türkiye’deki avukatları aracılığıyla katılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Farklı yerlerde birden fazla taşınmaz varsa, dava hepsi için bunlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir.
Ortaklık Nasıl Giderilir: Aynen Taksim mi, Satış mı?
TMK m. 699’a göre mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Satış ancak bölme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa gündeme gelir.
Aynen taksim
Taşınmaz değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa bilirkişi bir ifraz projesi hazırlar. Proje belediye veya il idare kurulunca onaylanırsa parçalar paydaşlara verilir; kimin hangi parçayı alacağı konusunda anlaşma yoksa kura çekilir. Parçaların değeri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, şartları varsa kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara dağıtılması da mümkündür (KMK m. 12).
Aynen taksimi engelleyen başlıca durumlar:
- İmar mevzuatı: Parsel, imar planındaki asgari ifraz şartlarını karşılamıyorsa bölünemez.
- Tarım arazileri: 5403 sayılı Kanun’a göre asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölme yapılamaz; Tarım ve Orman Müdürlüğü olumlu görüş vermezse satışa karar verilir.
- Tek bir daire veya bölünemeyen yapı: Uygulamada tek bir apartman dairesi ya da müstakil ev çoğunlukla aynen bölünemez.
Satış
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış kural olarak herkese açık artırmayla yapılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların buna razı olması gerekir (TMK m. 699/3). Bu kurala 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile önemli bir istisna getirildi: taşınmazın bütün malikleri paylarını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin payı yoksa, birinci artırma kanun gereği yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; paydaşların ayrıca rıza göstermesi gerekmez (İİK m. 114/2). Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi gerekir ve usul bir defaya mahsus uygulanır; satış olmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. Paydaşlar arasında mirasçı olmayan biri varsa (ör. payını satın almış bir kişi) bu istisna uygulanmaz. Satış bedeli, harç ve masraflar düşüldükten sonra tapudaki veya mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılır.
Muhdesat (bina, ağaç ve benzeri eklentiler)
Taşınmaz üzerindeki binayı veya ağaçları kendisinin yaptığını ya da diktiğini iddia eden paydaş, diğerleri bunu kabul etmiyorsa asliye hukuk mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açabilir. Sulh hukuk mahkemesi bu davayı bekletici mesele yapar; sonuçta satış bedelinden önce muhdesat sahibine muhdesatın değeri ödenir, kalan bedel paylar oranında dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masrafları
Davayı açan paydaş; başvurma ve peşin harcı, tebligat (posta) giderlerini, keşif harcını, bilirkişi ve keşif araç ücretlerini başlangıçta öder. Paydaş sayısı ve yurtdışı tebligatlar arttıkça tebligat gideri de yükselir.
Bu davada kazanan ya da kaybeden olmadığı için yargılama giderleri ve vekâlet ücreti karar sonunda bütün paydaşlara payları oranında yükletilir. Davacı, yaptığı masrafın diğer paydaşlara düşen kısmını onlardan geri alabilir.
Satışa karar verilirse karar ve ilam harcı satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında alınır ve paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Bu harç ve satış masrafları, bedel dağıtılmadan önce düşülür.
Harçlar, tebligat giderleri ve bilirkişi ücretleri her sene değiştiğinden bu konuda güncel tarifeleri ve uygulamada mahkemeler tarafından talep edilen tutarları dava açmadan önce kontrol etmekte fayda bulunmaktadır.
Satış (İhale) Aşaması ve 2026’daki Yenilikler
Satış süreci, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra başlar; istinaf süresi dolmadan veya istinaf başvurusu karara bağlanmadan satışa geçilemez. Bölge adliye mahkemesinin bu davalarda verdiği karar kesindir; Yargıtay’a temyiz yolu kapalıdır (HMK m. 362/1-b). Karar kesinleşince taraflardan birinin talebiyle dosya satış memurluğuna gönderilir. Satışı mahkemenin görevlendirdiği satış memuru yürütür. Bilirkişi eliyle taşınmazın muhammen bedeli (kıymet takdiri) belirlenir.
31 Temmuz 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi), İİK m. 114’te ortaklığın giderilmesi satışlarını doğrudan etkileyen üç değişiklik yaptı:
1. Miras kalan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında. Taşınmazın bütün malikleri paylarını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin payı yoksa, birinci artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir. Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü geçmesi gerekir. Usul bir defaya mahsus uygulanır: satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açık yapılır ve muhammen kıymetin %50’si esas alınır.
2. Paydaşlar da teminat yatırır. Daha önce paydaşlar payları oranında teminattan muaf tutulabiliyordu. Artık ihaleye katılmak isteyen paydaş da diğer katılımcılar gibi teminat yatırmak zorundadır.
3. Bedeli yatırmayan alıcıya ağır yaptırım. En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. Teminat önce satış masraflarına mahsup edilir, kalanı paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan bir paydaşsa teminat tamamen diğer paydaşlara kalır. Ayrıca bu kişiye teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir.
Bu değişiklikler, 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.
Pratikte ne anlama geliyor? Miras kalan aile evini elde tutmak isteyen bir mirasçı, ilk artırmada muhammen bedelin tamamını aşan bir teklif verebilecek finansmanı önceden hazırlamalıdır. Yurtdışında yaşayan mirasçılar, teminatı ve ihale bedelini süresinde ödeyebilmek için Türkiye’deki banka altyapılarını ihaleden önce hazır etmelidir.
İhale kesinleşip bedel yatırıldıktan sonra taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Taşınmazı boşaltmayan eski paydaşa veya kullanıcıya, alıcının talebiyle icra dairesince 15 günlük tahliye emri gönderilir (İİK m. 135). Cebri artırmayla yapılan bu satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733).
Almanya’da veya Başka Bir Ülkede Yaşayan Paydaşlar İçin Pratik Bilgiler
- Vekâletname: Türkiye’ye gelmeden süreci yürütmek için avukatınıza vekâletname verebilirsiniz. Vekâletname bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenebilir; yabancı bir noterde düzenlenirse apostil şerhi ve yeminli tercüme gerekir. Arabuluculukta anlaşma, sulh ve ihaleye katılma için vekâletnamede özel yetki bulunmalıdır.
- Davalı olduğunuzda: Size dava dilekçesi tebliğ edilirse cevap süresini kaçırmayın. Aynen taksim talebi, muhdesat iddiası veya değere itiraz gibi haklarınızı ancak süresinde ileri sürebilirsiniz.
- İhaleye katılım: e-Satış Portalı’na e-Devlet kimlik doğrulamasıyla giriş yapılır. Yurtdışından katılım mümkündür; ancak teminatın ve ihale bedelinin süresinde yatırılabilmesi için Türkiye’deki banka altyapınızı önceden hazırlayın.
- Vergi: Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisi kural olarak doğmaz. Satın alınarak edinilen paylarda ise edinimden itibaren 5 yıl dolmadan satış olursa vergi doğabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Paydaşlardan biri razı olmazsa dava açılabilir mi? Evet. Her paydaş, diğerlerinin rızası olmadan ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Dava açmadan hisseli payımı satabilir miyim? Paylı mülkiyette payınızı üçüncü kişiye satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır (TMK m. 732). Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) ise taşınmaz üzerinde tek başına pay satışı yapılamaz.
Davayı açan kişi bütün masrafları mı öder? Hayır. Masraflar başlangıçta davacı tarafından ödenir, ancak karar sonunda bütün paydaşlara payları oranında yükletilir.
Evi paydaşlardan biri tek başına kullanıyorsa ne olur? Diğer paydaşlar, şartları varsa ayrı bir davayla kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Paydaşlar arasında bunun için kural olarak önce kullanımın engellendiğini gösteren bir ihtar gerekir.
Miras kalan evi dışarıdan biri ihaleden alabilir mi? Bütün malikler mirasçıysa ve aralarında üçüncü kişi yoksa, birinci artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilir. Bu artırmada satış olmazsa ikinci artırma herkese açıktır.
Arabuluculukta anlaşırsak dava açmamız gerekir mi? Hayır. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tapuda tescil talep edilebilir.
Dava ne kadar sürer? Paydaş sayısına, tebligat süresine ve kanun yoluna gidilip gidilmediğine bağlıdır. Yurtdışında çok sayıda paydaş varsa süreç uzayabilir.
