Giriş
Almanya başta olmak üzere yurt dışında yaşayan pek çok Türk vatandaşı, Türkiye’de miras yoluyla devraldığı veya yıllar içinde edindiği birikimi ile sahip olduğu bir konut ya da işyerini kiraya vererek gelir elde etmektedir. Ancak taşınmazın bulunduğu ülkeden binlerce kilometre uzakta yaşamak, kiracıyla yaşanan bir uyuşmazlığı hem hukuki hem de pratik açıdan zorlaştırır: kira bedeli güncel piyasa koşullarının gerisinde kalabilir, kiracı ödemelerini aksatabilir, haberiniz olmadan taşınmazınızı başka birisine alt kiraya verebilir veya mülkü tahliye etmek istemeyebilir. Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde yurt dışından takip edilebilecek başlıca kira uyuşmazlığı türlerini ve her birinde izlenecek yolu genel hatlarıyla ele alıyoruz. Aşağıdaki her bir başlık ayrı ve detaylı şekilde Hukuki Makaleler bölümünde yer alan yazılarda derinlemesine incelenmektedir.
Yurt Dışında Yaşayan Türkler İçin Kira Hukuku Avukatı Neden Önemli?
- Yurtdışında bulunan Türk vatandaşı ev sahibi kiracıyla iletişimini genellikle gecikmeli ve dolaylı yollarla (aile üyeleri, komşular, kiracının kendisi) sürdürebilmektedir. Kira uyuşmazlığı henüz doğmadan önce bir avukatın desteği ile hazırlanan kira sözleşmesinde ev sahibini koruyabilecek düzenlemelere yer verilmesi, kira ilişkisinin daha en başından sağlıklı şekilde hayata geçmesini sağlayacaktır.
- Dava ve icra süreçlerinin Türkiye’de bizzat takip edilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, vekaletname ile bir kira hukuku avukatı ile sürecin yürütülmesi neredeyse zorunlu hale gelir.
- Döviz kuru ve enflasyon farkları, kira bedelinin güncel piyasa değerinin çok altında kalmasına yol açabilir; bu da kira tespit ve kira artışı konularını yurt dışındaki mal sahipleri için özellikle kritik kılar.
- Kira sözleşmesi kurulurken yapılan küçük ihmaller (yazılı sözleşme eksikliği, artış şartının belirsiz bırakılması, tahliye taahhüdünün usulüne uygun alınmaması), yıllar sonra tahliye veya tespit aşamasında ciddi hak kayıplarına dönüşebilir.
Kira Sözleşmesinin Kurulması
Kira ilişkisinin sağlam bir zeminde başlaması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını önler. Sözleşmenin yazılı yapılması, tarafların kimlik ve iletişim bilgilerinin doğru şekilde yer alması, depozitonun belirlenmesi, kira bedelinin ödeme şekli ve kira ödeme tarihi gibi hususların açıkça düzenlenmesi; özellikle yurt dışında yaşayan mal sahipleri için sonradan ispat yükünü büyük ölçüde kolaylaştırır. Sonuç olarak henüz daha kira ilişkisi kurulmadan bir kira hukuku avukatının desteğini almak ileride yaşayabileceğiniz pek çok problemin önlenmesini sağlar. Bu başlığı, kira sözleşmesi kurulurken dikkat edilmesi gereken hususlara ilişkin yazımızdan inceleyebilirsiniz.
Kira Artış Hükmünün Önemi
TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu sınırın altında sabit bir oran veya endeksleme yöntemi kararlaştırılmışsa taraflar bununla bağlıdır; sözleşmede hiç artış hükmü yoksa TÜFE oranı esas alınır. Kanun ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkimin, kira bedelini emsal kira bedelleri de gözeterek yeniden belirleyebileceğini öngörür. Yurt dışından takip eden mal sahipleri için sözleşmedeki artış hükmünün doğru kurgulanması, her yıl ayrı bir hukuki ihtilafa girmeden kira gelirini güncel tutabilmenin anahtarıdır.
Kira Tespit Davası
Türkiye’de uygulanan tavan kira artış oranı kimi zaman rayiç kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Sözleşme kurulduktan sonra her yıl düzenli olarak kira zammı uygulansa dahi güncel kira bedeli taşınmazınızın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Kanun koyucu bu durumu dikkate alarak kira tespit davası gibi bir imkan sağlamıştır. Genel olarak sözleşme başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolduktan sonra kira tespit davası ile mevcut kiranın bölgedeki rayiç kira bedeline çıkartılması mümkündür. Yurt dışındaki mal sahipleri açısından bu dava, genellikle kira gelirinin enflasyon karşısında erimesine karşı ev sahiplerini koruyabilmenin başlıca hukuki yoludur. Kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi için açılan kira tespit davası ve kira artış hükmünün önemini ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Tahliye Davaları: Genel Bakış
Türk hukukunda kiracının tahliyesi tek bir dava türüyle değil, farklı hukuki sebeplere dayanan birden fazla yolla mümkündür. Her biri farklı şartlara, sürelere ve ispat yüküne tabidir; bu nedenle her birini ayrı ayrı yazılarımızda ele aldık. Genel hatlarıyla başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kiranın Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye — Kiracının kira bedelini ödememesi sonucunda ihtar ile kiracıya ödeme için 30 günlük süre verilmesi akabinde başvurulabilecek bir hukuki yoldur.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye — Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olacak şekilde kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde açılabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye — Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu taahhüde uymaması durumunda başvurulan yoldur.
- Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye (On Yıllık Uzama Süresi) — Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, on yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya verene tanınan tahliye hakkıdır.
- Kiralanan Taşınmazın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması Sebebiyle Tahliye — Kiracının, sözleşmedeki kullanım amacına aykırı bir kullanım yapması yahut komşuları rahatsız etmesi gibi kira sözleşmesinde detaylı şekilde düzenlenen şartlara aykırı davranılması halinde başvurulabilecek hukuki yoldur.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye — Kiraya verenin veya belirli yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayalı tahliye talebi; yurt dışından dönüş planlayan mal sahipleri için sıklıkla gündeme gelmektedir. Bu gibi durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilmektedir.
- Yeniden İnşa Veya İmar Amacıyla Tahliye — Kiraya verenin taşınmazda yapacağı esaslı onarımlar, yıkılıp yeninden inşa edilmesi veya genişletilmesi gibi durumlar gündeme geldiğinde başvurulabilecek hukuki yoldur.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye — Taşınmazı sonradan satın alan kişinin ihtiyacına dayalı tahliye hakkıdır.
Yukarıda kısaca bahsedilen tahliye yollarının her biri, durumun özelliği ve uygulanabilirliği, gerekli belgeler ve süreler bakımından birbirinden farklıdır. Söz konusu farkları daha geniş şekilde ele aldığımız yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları
Kira ilişkisinin sona ermesi sonucunda kira ilişkisinin başlangıcında alınan depozitonun iade edilip edilmeyeceği veya hangi tutarda depozito iade edileceği sık karşılaşılan konulardandır. Kiracıdan alınan depozitonun iadesi konusunu ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Döviz Cinsinden Kira Sözleşmeleri
Yurt dışında yaşayan mal sahiplerinin sıklıkla tercih ettiği döviz (özellikle euro) cinsinden kira kararlaştırma uygulaması, TBK 344 kapsamındaki özel sınırlamalara tabidir. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi konusunu ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Gelirinin Vergilendirilmesi (GMSİ) ve Çifte Vergilendirme
Türkiye’deki bir taşınmazdan elde edilen kira geliri, Türkiye’de gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak beyana tabidir. Almanya’da mukim vatandaşlar açısından Türkiye-Almanya Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması’nın bu gelire etkisi ayrı ve kapsamlı bir başlık olarak ileride ele alınacaktır.
Yurt Dışından Vekaletname ile Dava ve İcra Takibi
Almanya’da yaşayan bir Türk vatandaşının Türkiye’deki bir dava veya icra takibini bizzat yürütmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, yetkili bir avukata düzenlenecek vekaletname süreci büyük önem taşır. Vekaletnamenin Türk konsolosluğunda düzenlenmesi veya yurt dışında noter huzurunda düzenlenip apostil şerhi alınması gibi usuli hususlar, sürecin sağlıklı işlemesi için kritiktir. Vekaletnamenin nasıl düzenlenebileceğine ilişkin hususlarda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sonuç
Almanya’da yaşarken Türkiye’deki bir taşınmazı kiraya vermiş olmak, mesafe nedeniyle ek bir hukuki risk taşır. Kira sözleşmesinin doğru kurulması, artış hükmünün doğru kurgulanması ve olası bir uyuşmazlıkta hangi hukuki yolun izleneceğinin bilinmesi, bu riski büyük ölçüde azaltır. Bu rehber kapsamında yayımlanan yazılarımızı inceleyerek görüş sahibi olabilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarında kira hukuku alanında uzman bir avukatın desteği ve yönlendirmesi, sürecin daha hızlı ve daha sağlıklı sonuçlanmasını sağlayacaktır.
Türkiye’deki taşınmazınıza ilişkin bir kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız ya da kira hukuku alanında danışmanlık almak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz.
