Giriş
Kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bir kısmı, aslında sözleşmenin kurulduğu ilk anda alınacak birkaç basit önlemle baştan engellenebilir. Özellikle taşınmazını yurt dışından yöneten mal sahipleri için, kira sözleşmesinin eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması, ileride yaşanabilecek kira tespiti, kira artışı veya tahliye gibi süreçlerde elini güçlendiren en temel adımdır. Ancak ülkemizde bir taşınmaz kiraya verilirken, kira ilişkisinin belki de en önemli adımı olan kira sözleşmesi çoğu zaman uzman kişiler eliyle hazırlanmamaktadır. Özellikle kırtasiyelerden alınan standart kira sözleşmelerinin (bu sözleşmelerin çoğu zaman yürürlükten kalkmış kanun maddelerine atıf yaptığını gözlemliyoruz) veya internette kısa bir araştırmayla elde edilen taslak kira sözleşmelerinin kullanılması ciddi hukuki kayıplara yol açabilmektedir.
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hukuki durumu incelediğimiz bu yazımızda, bir kira sözleşmesinde asgari olarak bulunması gerektiğini düşündüğümüz noktalara değiniyoruz. Halk arasında kira ilişkisinin kurulmasının “kira bedelinin belirlenmesi” ve “anahtar teslimi“nden ibaret olduğu düşünülse de bunun büyük bir yanılgı olduğunu belirtmek isteriz. Kira uyuşmazlıklarının ciddi şekilde arttığı ülkemizde, bu uyuşmazlıklardan kaçınabilmek ya da oluşabilecek uyuşmazlıkları en az zararla çözüme kavuşturabilmek için kira sözleşmesinin kurulması aşamasının hayati önemde olduğunu bir kez daha belirtiyoruz. Bu yazıda, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken üzerinde durulması gereken başlıca unsurları ele alıyoruz.
1. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki Tanımı
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır. Bu tanım, kira ilişkisinin iki temel unsurunu ortaya koyar: taşınmazın kullanıma bırakılması ve karşılığında bir bedelin ödenmesi. Sözleşme hazırlanırken bu iki unsurun açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi, ileride “kullanım amacı neydi”, “bedel neyi kapsıyordu” gibi tartışmaların önüne geçecektir.
2. Şekil Şartı
Kira sözleşmeleri, kanunda öngörülen istisnalar dışında herhangi bir şekil şartına tabi değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak özellikle yurt dışında yaşayan mal sahipleri açısından sözlü bir sözleşme, ileride kira bedeli, artış oranı veya sözleşme süresi konusunda ispat sorunlarına yol açar. Bu nedenle sözleşmenin mutlaka yazılı olarak düzenlenmesi, tarafların da bu yazılı metni imzalaması önemle tavsiye edilir. Yazılı sözleşme, hem kira tespit davası hem de tahliye süreçlerinde en temel delil niteliğindedir.
3. Tarafların Kimlik Bilgileri ve Adresleri
Sözleşmede kiraya veren ve kiracının ad-soyad, T.C. kimlik numarası (varsa yabancı kimlik/pasaport numarası) ve güncel tebligat adreslerinin eksiksiz yer alması önemlidir. Özellikle yurt dışında yaşayan mal sahipleri için, kiracının doğru ve güncel bir tebligat adresinin sözleşmede yer alması kritik önem taşır; zira ileride bir ihtar çekilmesi veya dava açılması gerektiğinde tebligatın sağlıklı yapılabilmesi, sürecin hızını doğrudan etkiler.
4. Kira Süresi
Sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu, belirli süreli ise başlangıç ve bitiş tarihlerinin açıkça yazılması gerekir. Kira süresinin doğru belirlenmesi, özellikle on yıllık uzama süresinin hangi tarihte dolacağının hesaplanması bakımından önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflar genellikle sözleşmeyi bir yıllık belirli süreli olarak düzenlemektedir. Bu süre kiracı bakımından bağlayıcı olsa da, kiraya veren bakımından sürenin dolması tek başına tahliye talep edebilmek için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere, belirli sürenin sona ermesi tek başına kiraya verene doğrudan tahliye talep etme hakkı vermez. Kanun gereği, belirli sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlayan on yıllık uzama süresinin dolması ve bu süreyi takip eden kira yılı içinde tahliye talep edilmesi gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, sözleşmede belirlenen bir yıllık kira süresinin sona ermesini gerekçe göstererek kiracıdan tahliye isteyemez. Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Kiralananın Durumu ve Kullanım Amacı
Kiralanan taşınmazın adresi, niteliği (konut/işyeri) ve mevcut durumunun (varsa demirbaşlar, hasarlar, eksikler) sözleşmede veya sözleşme ekinde bir tutanakla ayrıntılı şekilde belirtilmesi, tahliye aşamasında taşınmazın hangi durumda teslim edildiğine ilişkin ihtilafları önler. Ayrıca kullanım amacının (konut veya belirli bir ticari faaliyet için işyeri) açıkça yazılması, kiracının bu amaç dışında bir kullanıma yönelmesi halinde “sözleşmeye aykırı kullanım” gerekçesiyle tahliye talep edebilmenin de ön şartıdır. Özellikle kiralanan taşınmazın amacına aykırı kullanılması sebebiyle tahliye yoluna başvuracak mal sahipleri için kullanım amacının sözleşmede ayrıntılı şekilde belirtilmiş olması hayati önem taşır. Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için Kiralanan Taşınmazın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması Sebebiyle Tahliye yazımızı inceleyebilirsiniz.
6. Kira Bedeli ve Ödeme Tarihi
Kira bedelinin miktarı, para birimi ve hangi tarihte (ayın kaçında) ödeneceği sözleşmede net şekilde yer almalıdır. Kira bedelinin aylık mı yoksa yıllık olarak mı ödeneceği de sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ödemenin banka hesabına yapılması ve bu hesabın sözleşmede belirtilmesi, hem ödemenin ispatı hem de kira gelirinin takibi açısından büyük kolaylık sağlar. Ödeme gününün net olması, temerrüde düşme tarihinin ve buna bağlı ihtar sürelerinin hesaplanmasını da kolaylaştırır. Özellikle kiracının temerrüt nedeniyle veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi söz konusu olduğunda, kira bedelinin ve ödeme tarihinin sözleşmede açıkça belirtilmiş olması hayati öneme sahiptir. Tahliye davalarına ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için Kiranın Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye veya İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
7. Kira Artış Oranı
Sözleşmede yıllık kira artışının hangi esasa göre yapılacağının (örneğin TÜFE oranında) açıkça belirtilmesi gerekir. TBK m. 344 uyarınca kararlaştırılacak oran, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz; sözleşmede bu sınırın altında bir oran veya farklı bir endeksleme yöntemi kararlaştırılabilir. Sözleşmede hiçbir artış hükmüne yer verilmemesi, taraflar arasında her yıl yeniden bir belirsizlik doğmasına yol açabileceğinden, bu maddenin baştan net şekilde kurgulanması önemlidir. Konunun ayrıntılarını Kira Tespit Davası ve Kira Artış Hükmünün Önemi yazılarımızdan inceleyebilirsiniz.
8. Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri
Alt kira, kiracının kiraladığı konut, işyeri veya mülkü tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye yeniden kiralaması işlemidir. Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı üçüncü bir kişiye alt kiraya veremeyeceği veya kira ilişkisini devredemeyeceği hususunun sözleşmede açıkça düzenlenmesi tavsiye edilir. Aksi kararlaştırılmadığı sürece kiracı, kiraya verenin yazılı onayını almadan bu yollara başvuramaz; ancak uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından bu hususun sözleşmede ayrıca ve açıkça vurgulanması, özellikle taşınmazını yurt dışından takip eden mal sahipleri için ek bir güvence oluşturur.
9. Vergi, Harç ve Aidat Gibi Gider Yükümlülükleri
Taşınmazla ilgili emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, apartman/site aidatı, doğalgaz-elektrik-su abonelik bedelleri gibi giderlerden hangisinin kiracıya, hangisinin kiraya verene ait olacağının sözleşmede tek tek belirtilmesi, ileride “bu gideri kim öder” tartışmalarının önüne geçer. Özellikle aidat ve ortak gider borçlarının takibi yurt dışından zor olabileceğinden, bu yükümlülüklerin sözleşmede net bir şekilde kiracıya yüklenmesi ve mümkünse düzenli bilgi alınacak bir yönetim/apartman yönetimiyle iletişim kurulması faydalı olur.
10. Depozito (Güvence Bedeli)
Depozito, kira sözleşmesinin başlangıcında kiraya verenin olası zararlarını güvence altına almak amacıyla kiracıdan aldığı bedeldir. Uygulamada kira sözleşmesinin başlangıcında bir veya iki kira bedeli tutarında depozito alındığı görülmektedir. TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınacak depozito, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir ve bu bedelin bir bankaya, kiracı ile kiraya verenin rızası olmadan çekilmeyecek şekilde vadeli veya vadesiz özel bir hesapta değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmede depozito tutarının, hangi hesapta tutulacağının ve sözleşme başlangıcındaki kira bedeli üzerinden mi yoksa sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeli üzerinden mi iade edileceğinin açıkça belirtilmesi, hem tahliye aşamasında hem de sonrasında yaşanabilecek depozito iadesi uyuşmazlıklarının önüne geçer. Konunun ayrıntılarını Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları yazımızdan inceleyebilirsiniz.
Sonuç
Kira sözleşmesi, kira ilişkisinin tüm sürecini şekillendiren temel belgedir ve burada yapılacak küçük bir ihmal, yıllar sonra kira tespiti veya tahliye aşamasında ciddi bir dezavantaja dönüşebilir. Özellikle Almanya’da yaşayıp Türkiye’deki taşınmazını uzaktan yöneten mal sahipleri için, sözleşmenin bir avukat desteğiyle, yukarıda sayılan tüm unsurlar gözetilerek hazırlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını daha en baştan önler. Kırtasiyeden alınan matbu bir kira sözleşmesi ya da kira hukukunda uzman olmayan kişilerce hazırlanmış bir kira sözleşmesi, oluşabilecek uyuşmazlıklar sebebiyle yıllarca sürecek bir yargılama sonucunu beklemek zorunda bırakabilir.
Kira sözleşmenizin hazırlanması, mevcut bir sözleşmenizin gözden geçirilmesi ya da mevcut bir uyuşmazlık konusunda hukuki destek almak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
