Einleitung
Ein Großteil der Streitigkeiten, die aus einem Mietverhältnis entstehen können, lässt sich bereits durch wenige einfache Vorkehrungen im Moment des Vertragsabschlusses von vornherein vermeiden. Gerade für Eigentümer, die ihre Immobilie aus dem Ausland verwalten, ist ein vollständig und korrekt abgefasster Mietvertrag der wichtigste Schritt, um bei einer späteren Mietfeststellung, Mieterhöhung oder Räumung eine starke Position zu haben. Dennoch wird der Mietvertrag – vielleicht der wichtigste Schritt im gesamten Mietverhältnis – bei der Vermietung einer Immobilie in der Türkei häufig nicht von fachkundigen Personen erstellt. Insbesondere bei standardisierten, im Schreibwarenladen erhältlichen Mietverträgen beobachten wir, dass diese häufig auf inzwischen aufgehobene Gesetzesbestimmungen verweisen; auch die Verwendung von im Internet gefundenen Vertragsmustern kann zu erheblichen rechtlichen Nachteilen führen.
In diesem Artikel, in dem wir die Rechtslage bei Wohnraum- und gewerblichen Mietverträgen beleuchten, gehen wir auf die Punkte ein, die unserer Ansicht nach in einem Mietvertrag mindestens enthalten sein sollten. In der Öffentlichkeit wird oft angenommen, der Abschluss eines Mietverhältnisses bestehe lediglich aus der „Festlegung der Miete“ und der „Schlüsselübergabe“ – wir möchten betonen, dass dies ein großer Irrtum ist. In einem Land, in dem Mietstreitigkeiten spürbar zunehmen, betonen wir erneut, dass die Phase des Vertragsabschlusses von entscheidender Bedeutung ist, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden oder etwaige Konflikte mit möglichst geringem Schaden zu lösen. In diesem Artikel behandeln wir die wichtigsten Punkte, die beim Abschluss eines Wohnraum- oder Gewerbemietvertrags zu beachten sind.
1. Die Definition des Mietvertrags im türkischen Obligationenrecht
Gemäß Art. 299 des türkischen Obligationenrechts (TBK) ist der Mietvertrag ein Vertrag, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch samt Nutzung ihrer Erträge zu überlassen, während sich der Mieter im Gegenzug zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Diese Definition zeigt die zwei zentralen Elemente des Mietverhältnisses: die Gebrauchsüberlassung der Immobilie und die Zahlung eines Entgelts dafür. Werden diese beiden Elemente beim Vertragsabschluss klar und zweifelsfrei geregelt, lassen sich spätere Streitigkeiten darüber, was der Nutzungszweck war oder was mit der Miete abgegolten sein sollte, von vornherein vermeiden.
2. Formvorschrift
Mietverträge unterliegen – abgesehen von den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen – keiner besonderen Form und können auch mündlich geschlossen werden. Gerade für im Ausland lebende Eigentümer führt ein mündlicher Vertrag jedoch später zu erheblichen Beweisproblemen hinsichtlich Miethöhe, Erhöhungssatz oder Vertragsdauer. Es wird daher dringend empfohlen, den Vertrag stets schriftlich abzufassen und von beiden Parteien unterzeichnen zu lassen. Der schriftliche Vertrag ist sowohl im Rahmen einer Mietfeststellungsklage als auch bei Räumungsverfahren das wichtigste Beweismittel.
3. Identitätsdaten und Anschriften der Parteien
Im Vertrag sollten Name, türkische Personalausweisnummer (bzw. Nummer des ausländischen Ausweises/Reisepasses) sowie die aktuelle Zustellanschrift von Vermieter und Mieter vollständig angegeben werden. Für im Ausland lebende Eigentümer ist eine korrekte und aktuelle Zustellanschrift des Mieters im Vertrag von entscheidender Bedeutung, da hiervon unmittelbar abhängt, wie zügig später eine Mahnung zugestellt oder eine Klage erhoben werden kann, sollte dies erforderlich werden.
4. Mietdauer
Im Vertrag sollte klar geregelt werden, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt, und – bei Befristung – Beginn und Ende eindeutig angegeben werden. Die korrekte Festlegung der Mietdauer ist insbesondere für die Berechnung des Ablaufs der zehnjährigen gesetzlichen Verlängerungsfrist von Bedeutung. Bei Wohnraum- und Gewerbemietverträgen vereinbaren die Parteien in der Regel eine feste Laufzeit von einem Jahr. Diese Frist bindet zwar den Mieter, berechtigt den Vermieter jedoch nicht allein durch ihren Ablauf zur Räumung. Wie im türkischen Obligationenrecht ausdrücklich geregelt, verschafft der bloße Ablauf der befristeten Vertragsdauer dem Vermieter kein unmittelbares Räumungsrecht. Nach dem Gesetz muss zunächst die ab Ablauf der befristeten Dauer laufende zehnjährige Verlängerungsfrist verstreichen; die Räumung kann sodann im darauffolgenden Mietjahr verlangt werden. Der Vermieter kann daher nicht allein mit dem Argument, die im Vertrag festgelegte einjährige Mietdauer sei abgelaufen, die Räumung vom Mieter verlangen. Weitere Einzelheiten hierzu finden Sie in unserem Artikel zur Räumung wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit.
5. Zustand der Mietsache und Nutzungszweck
Adresse, Art (Wohnraum/Gewerbe) und aktueller Zustand der Mietsache (vorhandenes Inventar, etwaige Schäden oder Mängel) sollten im Vertrag selbst oder in einem beigefügten Übergabeprotokoll ausführlich festgehalten werden. Dies verhindert spätere Streitigkeiten im Räumungsverfahren darüber, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wurde. Zudem ist die ausdrückliche Angabe des Nutzungszwecks (Wohnzwecke oder gewerbliche Nutzung für eine bestimmte Tätigkeit) Voraussetzung dafür, im Falle einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter eine Räumung wegen „vertragswidriger Nutzung“ verlangen zu können. Weitere Einzelheiten hierzu finden Sie in unserem Artikel zur Räumung wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache.
6. Miethöhe und Zahlungstermin
Höhe der Miete, Währung und der genaue Fälligkeitstermin (Tag im Monat) sollten im Vertrag klar angegeben werden. Auch ob die Miete monatlich oder jährlich gezahlt wird, sollte ausdrücklich geregelt sein. Eine Zahlung auf ein im Vertrag genanntes Bankkonto erleichtert sowohl den Zahlungsnachweis als auch die Nachverfolgung der Mieteinnahmen erheblich. Ein klar definierter Zahlungstermin erleichtert zudem die Berechnung des Verzugseintritts sowie der damit verbundenen Mahnfristen. Dies ist insbesondere bei einer Räumung wegen Zahlungsverzugs oder wegen zweier berechtigter Mahnungen von großer Bedeutung, da hierbei die im Vertrag festgelegte Miethöhe und der Zahlungstermin maßgeblich sind. Weitere Einzelheiten zu Räumungsklagen finden Sie in unseren Artikeln zur Räumung wegen Zahlungsverzugs bei der Miete und zur Räumung wegen zweier berechtigter Mahnungen.
7. Mieterhöhungssatz
Im Vertrag sollte klar geregelt werden, nach welchem Maßstab die jährliche Mieterhöhung erfolgt (beispielsweise nach dem Verbraucherpreisindex, TÜFE). Gemäß Art. 344 TBK darf der vereinbarte Satz den Zwölfmonatsdurchschnitt der Veränderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahres nicht überschreiten; die Parteien können einen niedrigeren Satz oder ein anderes Indexierungsverfahren vereinbaren. Enthält der Vertrag keine Erhöhungsklausel, entsteht zwischen den Parteien Jahr für Jahr erneut Unsicherheit; diese Klausel sollte daher von Beginn an klar formuliert werden. Weitere Einzelheiten hierzu finden Sie in unseren Artikeln zur Mietfeststellungsklage und zur Bedeutung der Mieterhöhungsklausel.
8. Untervermietung und Übertragung des Mietverhältnisses
Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter die von ihm gemietete Wohnung, das Geschäftslokal oder die Immobilie ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet. Es empfiehlt sich, im Vertrag ausdrücklich zu regeln, dass der Mieter die Mietsache ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters weder an einen Dritten untervermieten noch das Mietverhältnis übertragen darf. Sofern nichts anderes vereinbart ist, darf der Mieter hiervon ohnehin nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters Gebrauch machen; eine ausdrückliche vertragliche Klarstellung beugt jedoch praxisrelevanten Streitigkeiten vor und bietet insbesondere für aus dem Ausland verwaltende Eigentümer zusätzliche Sicherheit.
9. Steuern, Gebühren und Nebenkosten
Im Vertrag sollte einzeln festgelegt werden, wer – Mieter oder Vermieter – für welche mit der Immobilie verbundenen Kosten aufkommt, etwa Grundsteuer, Umweltreinigungssteuer, Wohnungseigentümer-/Hausgeld sowie Gas-, Strom- und Wasseranschlusskosten. Dies verhindert spätere Diskussionen darüber, wer welche Kosten trägt. Da die Nachverfolgung von Hausgeld und gemeinschaftlichen Kosten aus dem Ausland schwierig sein kann, empfiehlt es sich, diese Pflichten im Vertrag eindeutig dem Mieter zuzuweisen und, soweit möglich, mit einer Hausverwaltung im Kontakt zu stehen, die regelmäßig informiert.
10. Kaution
Die Kaution ist der Betrag, den der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter erhält, um sich gegen mögliche Schäden abzusichern. In der Praxis wird häufig eine Kaution in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten vereinbart. Gemäß Art. 342 TBK darf die bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen vom Mieter verlangte Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen; der Betrag ist auf einem speziellen Termin- oder Sichteinlagenkonto bei einer Bank anzulegen, das nur mit Zustimmung beider Parteien aufgelöst werden darf. Im Vertrag sollten Höhe der Kaution, das Konto, auf dem sie geführt wird, sowie die Frage, ob die Rückzahlung auf Basis der Miete zu Vertragsbeginn oder der Miete zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung erfolgt, klar geregelt sein. Dies beugt Streitigkeiten über die Kautionsrückzahlung sowohl während als auch nach der Räumung vor. Weitere Einzelheiten hierzu finden Sie in unserem Artikel zu Kautionsstreitigkeiten.
Fazit
Der Mietvertrag ist das grundlegende Dokument, das den gesamten Verlauf eines Mietverhältnisses prägt; schon eine kleine Nachlässigkeit hierbei kann Jahre später bei der Mietfeststellung oder Räumung zu einem erheblichen Nachteil werden. Gerade für Eigentümer, die in Deutschland leben und ihre Immobilie in der Türkei aus der Ferne verwalten, verhindert ein mit anwaltlicher Unterstützung und unter Berücksichtigung aller oben genannten Punkte abgefasster Mietvertrag von vornherein einen Großteil der später möglichen Streitigkeiten. Ein aus dem Schreibwarenladen bezogener Standardmietvertrag oder ein von im Mietrecht nicht fachkundigen Personen erstellter Vertrag kann im Streitfall dazu führen, dass man jahrelang auf den Ausgang eines Gerichtsverfahrens warten muss.
Wenn Sie Unterstützung beim Abschluss Ihres Mietvertrags, bei der Überprüfung eines bestehenden Vertrags oder in einer bereits bestehenden Streitigkeit wünschen, können Sie sich gerne an uns wenden.
