Für Vermieter, die eine Immobilie in der Türkei von Deutschland aus verwalten müssen, kann unregelmäßig eingehende Miete sowohl finanziell als auch organisatorisch zu einem ernsten Problem werden. Gerät der Mieter eines Wohnraum- oder Gewerbemietverhältnisses (überdachte Geschäftsräume) mit der Mietzahlung in Verzug, räumt Art. 315 des türkischen Obligationenrechts (TBK) dem Vermieter die Möglichkeit ein, den Mietvertrag durch eine schriftliche Mahnung zu kündigen und die Räumung zu verlangen. In diesem Beitrag erläutern wir, wie dieser Weg funktioniert und worauf bei den Anforderungen an die Mahnung zu achten ist.
Was ist der Zahlungsverzug des Mieters?
Nach Art. 315 TBK gerät der Mieter in Verzug, wenn er die nach Übergabe der Mietsache fällig gewordene Miete oder etwaige Nebenkosten nicht begleicht. Der Verzug (die verspätete Erfüllung einer Zahlungspflicht) kann bereits durch eine einzige ausstehende Zahlung eintreten; das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter nicht abwarten muss, sondern unmittelbar das gesetzliche Verfahren einleiten kann.
Das Vorliegen des Verzugs allein begründet jedoch noch kein Räumungsrecht. Der Vermieter muss dem Mieter eine ordnungsgemäße schriftliche Mahnung zustellen und die gesetzlich vorgesehene Frist einräumen.
Anforderungen an die schriftliche Mahnung
Der Vermieter übermittelt dem Mieter die Mahnung entweder über einen Notar oder schriftlich (mit Zustellung gegen Unterschrift). Die Mahnung muss folgende Angaben vollständig enthalten:
- Höhe und Zeitraum der nicht gezahlten Miete (sowie etwaiger Nebenkosten)
- Einräumung einer Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen für Wohnraum- und Gewerbemieter
- Den Hinweis, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung innerhalb der Frist gekündigt wird
Fehlt der Mahnung auch nur eine dieser Angaben, besteht das Risiko, dass sie in einem späteren Räumungsprozess für unwirksam erklärt wird. Es empfiehlt sich daher, den Text sorgfältig und durch einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt erstellen zu lassen.
Hervorzuheben ist, dass die dem Mieter einzuräumende Frist nach Art. 315 TBK bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen mindestens dreißig Tage betragen muss. Diese Frist beginnt mit dem auf die Zustellung der Mahnung folgenden Tag zu laufen. Wird eine kürzere Frist als dreißig Tage eingeräumt, ist die Mahnung und das darauf gestützte Kündigungsrecht unwirksam; daher kommt der korrekten Feststellung des Zustellungsdatums und der vollständigen Einräumung der Mindestfrist von dreißig Tagen erhebliche Bedeutung zu.
Muss die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten gesondert im Mietvertrag geregelt werden?
Art. 315 TBK unterscheidet bei der mahnungsfähigen Forderung zwischen „Miete“ und „Nebenkosten“ — beide unterliegen jedoch nicht denselben Voraussetzungen. Nutzungskosten wie Heizung, Strom und Wasser treffen den Mieter nach Art. 341 TBK grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält; für solche Forderungen kann daher unabhängig von einer vertraglichen Regelung eine Mahnung nach Art. 315 ausgesprochen werden. Anders verhält es sich bei gemeinschaftlichen Kosten wie dem Hausgeld (aidat): Nach dem Stockwerkeigentumsgesetz ist hierfür in erster Linie der Eigentümer verantwortlich, sodass eine Überwälzung dieser Last auf den Mieter eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag voraussetzt. Fehlt eine solche Regelung, entsteht keine Zahlungspflicht des Mieters für das Hausgeld — eine hierauf gestützte Mahnung ist samt einem darauf gestützten Räumungsbegehren unwirksam. Auch hier zeigt sich, wie wichtig es ist, den Mietvertrag bereits zu Beginn von einem im Mietrecht spezialisierten Anwalt erstellen zu lassen. Weiterführende Hinweise finden Sie in unserem Artikel darüber, worauf beim Abschluss eines Mietvertrags zu achten ist. Vor der Erstellung einer Mahnung sollte daher stets geklärt werden, worauf sich die geltend gemachte Nebenkostenforderung stützt — auf das Gesetz oder auf eine vertragliche Regelung.
Kündigung und Räumungsklage nach Fristablauf
Zahlt der Mieter die Forderung (Miete sowie etwaige Nebenkosten) nicht vollständig innerhalb der eingeräumten Frist von dreißig Tagen, kann der Vermieter den Mietvertrag auf Grundlage dieser Mahnung kündigen und beim zuständigen Zivilgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) Räumungsklage erheben. Zahlt der Mieter innerhalb der Frist, entfällt der Verzug, und das auf dieser Mahnung beruhende Kündigungsrecht kann nicht mehr ausgeübt werden; für einen erneuten Verzug ist dann ein neues Mahnverfahren durchzuführen.
Im Rahmen des Verfahrens prüft das Gericht, ob die Mahnung ordnungsgemäß erstellt wurde, wann sie zugestellt wurde, ob die eingeräumte Frist ausreichend war und ob der Mieter innerhalb der Frist gezahlt hat. Aus diesem Grund kommt es entscheidend darauf an, dass die Mahnung und die Zustellung von Beginn an nachweisbar durchgeführt werden.
Fazit
Die Räumung wegen Nichtzahlung der Miete ist bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen (überdachte Geschäftsräume) nach Art. 315 TBK an bestimmte Form- und Fristerfordernisse gebunden; werden diese nicht eingehalten, kann dies dazu führen, dass das gesamte Verfahren von vorn beginnen muss. Für Vermieter, die in Deutschland leben und ihre Immobilie in der Türkei aus der Ferne verwalten, ist die ordnungsgemäße Durchführung von Mahnung und Zustellung von besonderer Bedeutung. MK Hukuk ve Danışmanlık berät Sie in allen Phasen der Mietforderungs- und Räumungsverfahren — von der Erstellung der Mahnung bis zum Abschluss der Räumungsklage.
