Kira gelirinin düzenli olarak tahsil edilememesi, özellikle Türkiye’deki taşınmazını Almanya’dan yönetmek zorunda olan ev sahipleri için hem maddi hem de idari açıdan ciddi bir sorun hâline gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu 315. maddesinde yazılı ihtar yoluyla sözleşmenin feshedilip tahliye edilmesi imkânı tanınmıştır. Bu yazıda bu yolun işleyişini ve ihtarnamenin şartları hususunda dikkat edilmesi gereken noktaları ele alıyoruz.
Kiracının Temerrüdü Nedir?
Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel hâle gelen kira bedelini veya varsa yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse temerrüde düşmüş sayılır. Temerrüt (borcun ödenmesinde gecikme hali), tek bir geciken ödemeyle dahi gerçekleşebilir; kanun, ev sahibinin bu durumda beklemek zorunda olmadığı, doğrudan yasal sürece başlayabileceği bir yol öngörür.
Ancak temerrüdün varlığı tek başına tahliye hakkını doğurmaz. Ev sahibinin, kiracıya usulüne uygun bir yazılı ihtar göndermesi ve kanunda öngörülen süreyi tanıması şarttır.
Yazılı İhtarın Şartları
Ev sahibi, kiracıya noter kanalıyla veya yazılı olarak (imza karşılığı tebliğ edilecek şekilde) bir ihtarname gönderir. İhtarnamede aşağıdaki hususlar eksiksiz şekilde yer almalıdır:
- Ödenmemiş kira bedelinin (ve varsa yan giderlerin) miktarı ve dönemi
- Konut ve çatılı işyeri kiracısına ödeme için en az 30 gün süre verilmesi
- Sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin ihtarı
İhtarnamenin bu unsurlardan herhangi birini eksik içermesi, sonradan açılacak tahliye davasında ihtarın geçersiz sayılması riskini doğurabileceğinden, metnin özenle ve kira hukukunda uzman bir avukat tarafından hazırlanması tavsiye edilmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki; TBK m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak süre en az otuz gündür. Bu süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Sürenin otuz günün altında tutulması, ihtarı ve buna dayalı fesih hakkını sakatlar; bu nedenle süre hesabı yapılırken tebliğ tarihinin doğru tespiti ve otuz günlük asgari sürenin tam olarak tanınması büyük önem taşır.
Yan Gider Borcu Kira Sözleşmesinde Ayrıca Düzenlenmeli midir?
TBK m. 315, ihtara konu edilebilecek borcu “kira bedeli veya yan gider” olarak ikiye ayırır; ancak her iki kalem aynı şartlara tabi değildir. Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri TBK m. 341 uyarınca sözleşmede ayrıca düzenlenmese dahi kural olarak kiracıya aittir; dolayısıyla bu tür borçlar için m.315 kapsamında ihtar çekilebilir. Buna karşılık site/apartman aidatı gibi ortak giderler farklı bir rejime tabidir: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu giderlerin asıl muhatabı malik olduğundan, yükün kiracıya yansıtılabilmesi için kira sözleşmesinde açık bir hüküm bulunması gerekir. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa kiracının aidatı ödeme borcu doğmaz ve bu kalem üzerinden çekilecek bir ihtar, buna dayalı tahliye talebiyle birlikte geçersiz sayılır. Kira sözleşmesinin henüz başlangıç aşamasında bir kira hukuku uzmanı tarafından hazırlanmasının önemi bu noktada da görülebilir. Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlara ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz. Bu nedenle ihtarname hazırlanmadan önce, dayanak gösterilecek yan giderin hangi kaynaktan doğduğunun (kanun mu, sözleşme hükmü mü) netleştirilmesi gerekir.
Sürenin Sonunda Fesih ve Tahliye Davası
Kiracı, tanınan otuz günlük süre içinde borcunu (kira bedelini ve varsa yan giderleri) tam olarak ödemezse, ev sahibi bu ihtara dayanarak sözleşmeyi feshedebilir ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracı süre içinde ödeme yaparsa temerrüt ortadan kalkar ve bu ihtara dayalı fesih hakkı kullanılamaz; bu durumda yeni bir temerrüt için yeniden ihtar süreci işletilmesi gerekir.
Dava aşamasında mahkeme, ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediğini, tebliğ tarihini, tanınan sürenin yeterliliğini ve kiracının süre içinde ödeme yapıp yapmadığını inceler. Bu nedenle ihtarname ve tebligat sürecinin başından itibaren delillendirilebilir şekilde yürütülmesi, davanın seyri açısından belirleyicidir.
Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye, TBK m. 315 kapsamında belirli şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır; bu şartlara uyulmaması, sürecin baştan tekrarlanmasına yol açabilir. Özellikle Almanya’da yaşayıp Türkiye’deki taşınmazını uzaktan yöneten ev sahipleri için ihtarname ve tebligat sürecinin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşır. MK Hukuk ve Danışmanlık olarak, kira alacağı ve tahliye süreçlerinde ihtarname hazırlığından tahliye davasının sonuçlanmasına kadar tüm aşamalarda danışmanlık sağlıyoruz.
