Einleitung
Glauben Sie, dass Sie Ihren Mieter räumen lassen können, sobald die Vertragslaufzeit endet? Nach türkischem Recht handelt es sich dabei um einen weit verbreiteten Irrtum. Bei Wohnraum- und gewerblichen Mietverhältnissen berechtigt der Ablauf einer befristeten Laufzeit den Vermieter nicht allein zur Räumung – das Gesetz schützt den Mieter für einen weiteren Zeitraum. In diesem Artikel erläutern wir, unter welchen Voraussetzungen eine Räumung wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit möglich ist und wie der Ablauf aussieht.
Warum der bloße Ablauf der Laufzeit nicht genügt
Das türkische Obligationenrecht (TBK) enthält eine besondere Schutzvorschrift zugunsten von Mietern bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen. Danach endet ein befristeter Mietvertrag mit Ablauf seiner Laufzeit nicht automatisch; solange keine der Parteien kündigt, verlängert sich das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen um ein Jahr. Diese Verlängerung setzt sich über die gesetzlich vorgesehene Zehnjahresfrist fort. Ein Vermieter kann daher nicht allein deshalb Räumung verlangen, weil die im Vertrag vereinbarte einjährige (oder anderweitig vereinbarte) Laufzeit abgelaufen ist.
Ein Beispiel: Ein Mietvertrag läuft vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2025. Der Vermieter kann den Mieter zum 1. Januar 2026 nicht allein deshalb räumen lassen, weil die Laufzeit abgelaufen ist – der Vertrag verlängert sich automatisch, sofern der Mieter nicht kündigt. Anders als der Vermieter kann der Mieter jedoch jederzeit ausziehen, indem er spätestens 15 Tage vor Ablauf der Laufzeit kündigt (im Beispiel also bis spätestens 16. Dezember 2025) – das Gesetz sieht hier bewusst eine Asymmetrie zugunsten des Mieters vor.
Was ist die zehnjährige Verlängerungsfrist?
Gemäß Art. 347 TBK setzt sich das Mietverhältnis, sofern der Mieter nicht kündigt, automatisch für eine zehnjährige Verlängerungsfrist fort. Diese Zehnjahresfrist beginnt nicht mit Vertragsabschluss, sondern mit dem Ende der im Vertrag vereinbarten ersten Mietperiode. Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf des jeweils folgenden Verlängerungsjahres ankündigt.
Zusammengefasst müssen für ein Räumungsrecht zwei Voraussetzungen zugleich vorliegen:
- Die zehnjährige Verlängerungsfrist muss abgelaufen sein, und
- mindestens drei Monate vor Ablauf des darauffolgenden Mietjahres muss eine ordnungsgemäße Kündigung erklärt werden.
Wie muss die Kündigung erfolgen?
Die notarielle Zustellung der Kündigung stellt in einem späteren Räumungsverfahren das stärkste Beweismittel dar. Die Kündigung muss eindeutig angeben, zu welchem Datum das Mietverhältnis enden soll, und die Dreimonatsfrist ist zwingend einzuhalten – wird diese Frist nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam und der Vertrag verlängert sich um ein weiteres Jahr. Wurde ordnungsgemäß gekündigt und räumt der Mieter die Immobilie dennoch nicht, kann der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) erheben.
Praktische Hinweise für im Ausland lebende Eigentümer
Für in Deutschland lebende Eigentümer, die eine Immobilie in der Türkei vermietet haben, ist dieser Ablauf in zwei Punkten besonders wichtig:
- Korrekte Fristenkontrolle: Die korrekte Berechnung des Beginns der Zehnjahresfrist sowie der Dreimonatsfrist für die Kündigung kann bei Verwaltung aus dem Ausland leicht übersehen werden. Die Überwachung dieser Fristen durch einen Anwalt verhindert eine unnötige Verlängerung des Mietverhältnisses um ein weiteres Jahr.
- Abwicklung per Vollmacht: Die Zustellung der notariellen Kündigung sowie – falls erforderlich – die Erhebung der Räumungsklage können über einen bevollmächtigten Anwalt abgewickelt werden; so lässt sich der gesamte Vorgang von Anfang bis Ende steuern, ohne in die Türkei reisen zu müssen.
Nicht mit anderen Räumungswegen zu verwechseln
Der Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist ist nicht der einzige Weg zur Räumung. Zahlt der Mieter die Miete nicht, nutzt er die Immobilie vertragswidrig oder besteht ein Eigenbedarf des Vermieters, kann eine Räumung auch ohne Abwarten dieser Frist verlangt werden. Diese Wege unterliegen jeweils eigenen Voraussetzungen und werden in gesonderten Artikeln behandelt. Hierzu können Sie unsere Artikel zur Räumung wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache, zur Räumung wegen Zahlungsverzugs bei der Miete sowie zur Räumung wegen zweier berechtigter Mahnungen lesen.
Fazit
Der Ablauf der Vertragslaufzeit verschafft dem Vermieter nicht unmittelbar ein Räumungsrecht; dieses entsteht erst, wenn die zehnjährige Verlängerungsfrist abgelaufen ist und innerhalb der vorgeschriebenen Frist ordnungsgemäß gekündigt wurde. Werden die Fristen und das Kündigungsverfahren nicht korrekt beachtet, verlängert sich der Vorgang lediglich unnötig.
Wenn die Laufzeit Ihres Mietvertrags abläuft und Sie das Räumungsverfahren einleiten möchten, können Sie sich gerne an uns wenden, damit wir den Vorgang für Sie aus dem Ausland per Vollmacht begleiten.
