Einleitung
Viele im Ausland, insbesondere in Deutschland, lebende türkische Staatsangehörige erzielen Einkünfte, indem sie eine Wohnung oder ein Geschäftslokal in der Türkei vermieten, das sie geerbt oder im Laufe der Jahre mit eigenen Ersparnissen erworben haben. Tausende Kilometer von der Immobilie entfernt zu leben, erschwert jedoch einen Streit mit dem Mieter sowohl rechtlich als auch praktisch: Die Miete kann hinter der aktuellen Marktlage zurückbleiben, der Mieter kann mit Zahlungen in Verzug geraten, die Immobilie ohne Ihr Wissen untervermieten oder sich weigern, die Immobilie zu räumen. In diesem Leitfaden stellen wir die wichtigsten Arten von Mietstreitigkeiten vor, die im Rahmen des türkischen Obligationenrechts (TBK) aus dem Ausland verfolgt werden können, sowie den jeweils einzuschlagenden Weg in groben Zügen dar. Jeder der folgenden Themenpunkte wird in einem eigenen, ausführlichen Artikel auf unserer Rechtsblog vertieft behandelt.
Warum ein Anwalt für Mietrecht für im Ausland lebende Türken wichtig ist
- Ein im Ausland lebender türkischer Immobilieneigentümer kommuniziert mit dem Mieter in der Regel verzögert und auf indirektem Weg (über Familienangehörige, Nachbarn oder den Mieter selbst). Wird bereits vor Entstehen eines Mietstreits mit anwaltlicher Unterstützung ein Mietvertrag erstellt, der Regelungen zum Schutz des Vermieters enthält, sorgt dies dafür, dass das Mietverhältnis von Anfang an auf einer soliden Grundlage steht.
- Da Gerichts- und Vollstreckungsverfahren in der Türkei meist nicht persönlich verfolgt werden können, wird die Abwicklung über einen bevollmächtigten Mietrechtsanwalt nahezu unverzichtbar.
- Wechselkurs- und Inflationsunterschiede können dazu führen, dass die Miete deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt; dies macht die Themen Mietfeststellung und Mieterhöhung für im Ausland lebende Eigentümer besonders wichtig.
- Kleine Versäumnisse beim Abschluss des Mietvertrags (fehlender schriftlicher Vertrag, unklar formulierte Erhöhungsklausel, nicht ordnungsgemäß eingeholte Räumungsverpflichtung) können Jahre später bei der Räumung oder Mietfeststellung zu erheblichen Rechtsverlusten führen.
Abschluss des Mietvertrags
Ein solides Fundament zu Beginn des Mietverhältnisses verhindert einen Großteil der später möglichen Streitigkeiten. Die Schriftform des Vertrags, die korrekte Angabe von Identitäts- und Kontaktdaten der Parteien, die Festlegung der Kaution sowie eine klare Regelung von Zahlungsweise und Fälligkeitsdatum der Miete erleichtern insbesondere im Ausland lebenden Eigentümern später die Beweisführung erheblich. Anwaltliche Unterstützung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen, beugt somit vielen späteren Problemen vor. Die wichtigsten Punkte beim Abschluss eines Mietvertrags können Sie unserem gesonderten Artikel entnehmen.
Die Bedeutung der Mieterhöhungsklausel
Gemäß Art. 344 TBK darf die jährliche Mieterhöhung bei Wohnraum- und gewerblichen Mietverhältnissen den Zwölfmonatsdurchschnitt der Veränderung des Verbraucherpreisindex (TÜFE) des Vorjahres nicht überschreiten. Ist im Vertrag ein niedrigerer fester Satz oder ein anderes Indexierungsverfahren vereinbart, sind die Parteien hieran gebunden; enthält der Vertrag keine Erhöhungsklausel, gilt der TÜFE-Satz. Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Richter bei Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei nach Ablauf von fünf Jahren verlängerten Verträgen die Miete unter Berücksichtigung vergleichbarer Mieten neu festsetzen kann. Für im Ausland lebende Eigentümer ist die korrekte Gestaltung der Erhöhungsklausel der Schlüssel dazu, die Mieteinnahmen jedes Jahr aktuell zu halten, ohne in einen gesonderten Rechtsstreit einzutreten.
Mietfeststellungsklage
Der in der Türkei geltende Höchstsatz für Mieterhöhungen kann mitunter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Selbst wenn die jährliche Mieterhöhung regelmäßig angewendet wird, kann die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Region der Immobilie zurückbleiben. Der Gesetzgeber hat für diese Konstellation die Mietfeststellungsklage (kira tespit davası) vorgesehen. In der Regel kann nach Ablauf von fünf Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses mittels dieser Klage die bestehende Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete der Region angehoben werden. Für im Ausland lebende Eigentümer ist diese Klage in der Regel das wichtigste rechtliche Mittel, um Vermieter vor der inflationsbedingten Entwertung ihrer Mieteinnahmen zu schützen. Zur Mietfeststellungsklage, mit der die Miete an die Vergleichsmiete angepasst wird, können Sie unseren gesonderten Artikel lesen.
Räumungsklagen: Ein Überblick
Im türkischen Recht erfolgt die Räumung eines Mieters nicht über eine einzige Klageart, sondern kann aus verschiedenen rechtlichen Gründen auf mehreren Wegen erfolgen. Jeder dieser Wege unterliegt eigenen Voraussetzungen, Fristen und Beweislastregeln; daher haben wir jeden einzeln in einem gesonderten Artikel behandelt. Die wichtigsten Räumungsgründe sind im Überblick:
- Räumung wegen Zahlungsverzugs bei der Miete — Möglich, nachdem der Mieter die Miete nicht gezahlt hat und ihm nach einer Mahnung (ihtar) eine 30-tägige Zahlungsfrist eingeräumt wurde.
- Räumung wegen zweier berechtigter Mahnungen — Möglich, wenn der Mieter innerhalb eines Mietjahres in einer Weise mit der Mietzahlung in Verzug gerät, die zu zwei berechtigten Mahnungen (ihtar) führt.
- Räumung aufgrund einer schriftlichen Räumungsverpflichtung — Möglich, wenn der Mieter sich schriftlich verpflichtet hat, die Immobilie zu einem bestimmten Termin zu räumen, und dieser Verpflichtung nicht nachkommt.
- Räumung wegen Ablaufs der Vertragslaufzeit (Zehnjahresfrist) — Bei befristeten Wohnraum- und Gewerbemietverhältnissen erhält der Vermieter nach Ablauf der gesetzlichen zehnjährigen Verlängerungsfrist ein Räumungsrecht.
- Räumung wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache — Möglich, wenn der Mieter die Immobilie entgegen dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck verwendet oder gegen sonstige im Mietvertrag im Einzelnen geregelte Bedingungen verstößt, etwa durch Störung der Nachbarn.
- Räumung wegen Eigenbedarfs — Ein auf den Eigenbedarf des Vermieters oder bestimmter naher Angehöriger an Wohn- oder Geschäftsraum gestütztes Räumungsverlangen; dies tritt häufig bei Eigentümern auf, die eine Rückkehr aus dem Ausland planen. In solchen Fällen kann eine Räumung wegen Eigenbedarfs erfolgen.
- Räumung wegen Neubau oder Umbau — Möglich, wenn der Vermieter grundlegende Instandsetzungsarbeiten plant oder die Immobilie abreißen und neu errichten oder erweitern möchte.
- Räumung wegen Eigenbedarfs des neuen Eigentümers — Das Räumungsrecht, das sich aus dem Bedarf einer Person ergibt, die die Immobilie später erworben hat.
Die oben kurz dargestellten Räumungswege unterscheiden sich je nach den Besonderheiten des Einzelfalls und ihrer Anwendbarkeit, den erforderlichen Unterlagen und den geltenden Fristen. Die entsprechenden Unterschiede erläutern wir ausführlicher in unseren gesonderten Artikeln.
Streitigkeiten um die Kaution
Ob und in welcher Höhe die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution nach dessen Beendigung zurückerstattet wird, ist ein häufig auftretendes Thema. Zur Rückerstattung der vom Mieter geleisteten Kaution können Sie unseren gesonderten Artikel lesen.
In Fremdwährung vereinbarte Mietverträge
Die von im Ausland lebenden Eigentümern häufig bevorzugte Praxis, die Miete in einer Fremdwährung — insbesondere in Euro — zu vereinbaren, unterliegt den besonderen Beschränkungen des Art. 344 TBK. Zur Festlegung der Miete in Fremdwährung können Sie unseren gesonderten Artikel lesen.
Besteuerung der Mieteinkünfte (GMSİ) und Doppelbesteuerung
Mieteinkünfte aus einer Immobilie in der Türkei unterliegen dort als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (GMSİ) der Erklärungspflicht. Für in Deutschland ansässige Staatsangehörige wird die Auswirkung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Türkei und Deutschland auf diese Einkünfte gesondert und ausführlich in einem künftigen Artikel behandelt.
Prozess- und Vollstreckungsführung aus dem Ausland per Vollmacht
Da ein in Deutschland lebender türkischer Staatsangehöriger ein Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren in der Türkei meist nicht persönlich führen kann, kommt der Erteilung einer Vollmacht an einen bevollmächtigten Anwalt große Bedeutung zu. Verfahrensfragen wie die Erstellung der Vollmacht beim türkischen Konsulat oder die notarielle Beurkundung im Ausland mit anschließender Apostille sind für einen reibungslosen Verfahrensablauf entscheidend. Für Fragen zur Erstellung der Vollmacht können Sie sich gerne an uns wenden.
Fazit
Eine Immobilie in der Türkei zu vermieten, während man in Deutschland lebt, birgt allein aufgrund der Entfernung ein zusätzliches rechtliches Risiko. Der korrekte Abschluss des Mietvertrags, die richtige Ausgestaltung der Erhöhungsklausel sowie die Kenntnis des im Streitfall einzuschlagenden Rechtswegs verringern dieses Risiko erheblich. Die im Rahmen dieses Leitfadens veröffentlichten Artikel können Sie sich zur eigenen Meinungsbildung ansehen. Die Begleitung von Mietstreitigkeiten durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt führt zu einer schnelleren und sichereren Lösung des Verfahrens.
Wenn Sie einen Mietstreit bezüglich Ihrer Immobilie in der Türkei haben, können Sie sich gerne an uns wenden, damit wir den gesamten Prozess für Sie aus dem Ausland per Vollmacht begleiten.
