Giriş
Kira sözleşmenizin süresi doldu diye kiracınızı doğrudan tahliye edebileceğinizi mi düşünüyorsunuz? Türk hukukunda bu, yaygın bir yanılgıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolması, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez; kanun kiracıyı belirli bir süre daha korur. Bu yazıda, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi sebebiyle tahliyenin hangi şartlarda ve nasıl mümkün olduğunu ele alıyoruz.
Neden Sürenin Dolması Tek Başına Yeterli Değil?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak amacıyla özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre, belirli süreli bir kira sözleşmesi süresinin sonunda kendiliğinden sona ermez; aksine, taraflardan biri fesih bildiriminde bulunmadığı sürece aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Bu uzama, kanunda öngörülen on yıllık süre boyunca devam eder. Dolayısıyla kiraya veren, sözleşmede yazılı bir yıllık (veya kararlaştırılan) süre dolduğu için kiracıdan tahliye talep edemez.
Örneğin, 1 Ocak 2025 – 31 Aralık 2025 tarihlerini kapsayan bir yıllık kira sözleşmesi bulunsun. Kiraya veren, 1 Ocak 2026 tarihi itibariyle süre dolduğu için kiracıyı tahliye edemez; sözleşme kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça kendiliğinden uzar. Ancak kiraya verenden farklı olarak kiracı ise süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak (örneğe göre en geç 16 Aralık 2025 tarihine kadar) dilediği zaman çıkabilir — yani kanun burada kiracı lehine bilinçli bir asimetri kurmuştur.
On Yıllık Uzama Süresi Nedir?
TBK m. 347 uyarınca, kiracı sözleşmeyi feshetmediği sürece, kira ilişkisi on yıllık uzama süresi boyunca kendiliğinden devam eder. Bu on yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, sözleşmede kararlaştırılan ilk kira döneminin bitiminden itibaren işlemeye başlar. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Özetle, tahliye hakkının doğması için iki şart birlikte aranır:
- On yıllık uzama süresinin dolmuş olması,
- Bu sürenin bitimini izleyen kira yılının sona ermesinden en az üç ay önce usulüne uygun bir bildirimde (fesih ihtarında) bulunulması.
Bildirim (İhtar) Nasıl Yapılmalı?
Kiraya verenin fesih bildirimini noter aracılığıyla göndermesi, ileride açılacak tahliye davasında en güçlü delil niteliğini taşır. Bildirimde sözleşmenin hangi tarihte sona erdirileceği açıkça belirtilmeli ve üç aylık süreye kesinlikle uyulmalıdır; bu süreye uyulmadan yapılan bildirimler geçersiz sayılır ve sürecin bir yıl daha uzamasına yol açar. Bildirim usulüne uygun yapılmışsa ve kiracı buna rağmen taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Yurt Dışında Yaşayan Mal Sahipleri İçin Pratik Notlar
Almanya’da yaşayıp Türkiye’deki taşınmazını kiraya vermiş olan mal sahipleri için bu süreç iki noktada özellikle önem kazanır:
- Tarihlerin doğru takibi: On yıllık sürenin başlangıcının ve üç aylık bildirim süresinin doğru hesaplanması, yurt dışından takip edildiğinde gözden kaçabilir. Bu tarihlerin bir avukat tarafından takip edilmesi, sürecin sağlıklı yürümesini ve bir yıl daha uzamasını önler.
- Vekaletname ile takip: Noter ihtarının gönderilmesi ve gerekirse tahliye davasının açılması, yetkili bir avukata verilecek vekaletname ile yürütülebilir; bu sayede süreç Türkiye’ye seyahat etmeden baştan sona takip edilebilir.
Diğer Tahliye Yollarıyla Karıştırılmamalı
On yıllık uzama süresinin dolması, tahliye için tek yol değildir. Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması veya kiraya verenin ihtiyacı gibi hallerde bu süre beklenmeden de tahliye talep edilebilir. Bu yolların her biri farklı şartlara tabidir ve ayrı yazılarımızda ele alınmaktadır. Kiralanan Taşınmazın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması Sebebiyle Tahliye, Kiranın Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye veya İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Sonuç
Kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene doğrudan bir tahliye hakkı vermez; bu hak ancak on yıllık uzama süresinin dolması ve süresi içinde usulüne uygun bir fesih bildiriminde bulunulmasıyla doğar. Tarihlerin ve bildirim usulünün doğru takip edilmemesi, sürecin gereksiz yere uzamasına neden olur.
Kira sözleşmenizin süresi doluyor ve tahliye sürecini başlatmak istiyorsanız, yurt dışından vekaletname yoluyla süreci sizin adınıza takip edebilmemiz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
