Kiracı, aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılı sonunda tahliye davası açabilir. Kiracının borçlarını ihtardan sonra ödemiş olması da bu hakkı ortadan kaldırmamaktadır.
Bu not, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını özetlemektedir. Kira uyuşmazlığınıza ilişkin farklı bir durum söz konusuysa Hukuki Makalelerimizi inceleyebilir veya doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Dayanak: TBK m.352/2
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanan Türk Borçlar Kanunu m.352/2’ye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Haklı İhtarın Şartları
- Yazılı ihtar: İhtarın yazılı olarak yapılması kanunun aradığı geçerlilik koşuludur. Noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi veya tahliye ihtarlı ödeme emri tebliğ ettirilmesi, ispat kolaylığı açısından genellikle tercih edilen yöntemlerdir.
- İhtar anında muaccel ve ödenmemiş kira: Kira bedeli ihtar tebliğ edildiğinde vadesi gelmiş ve ödenmemiş olmalıdır. Tebliğten sonra yapılan ödeme ihtarı haksız hale getirmez; tebliğten önce yapılan ödeme ise ihtarı haklı olmaktan çıkarır.
- Farklı aylara ait iki ihtar: En önemli şartlardan biri, ihtarların aynı kira yılı içinde ödenmemiş iki farklı aya ait kira bedellerine dayanmasıdır. Bazı kiraya verenler birikmiş kira borcunu ikiye bölerek iki ayrı ihtar göndermek istemektedir; ancak Yargıtay bu durumu iki haklı ihtar olarak kabul etmemektedir. Şartların oluşması için ikinci ihtarın, ilk ihtardan sonra vadesi gelen ve ödenmeyen bir aya ait kira bedeline dayanması gerekir.
- Aynı kira yılı: İki ihtar aynı kira yılı içinde olmalıdır. Kira yılı, takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen bir yıllık dönemdir.
Yargıtay uygulamasına göre, kira bedelinin yıllık olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmelerde iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası açılması mümkün değildir. Kanun koyucunun açık ifadesinden görüleceği üzere iki haklı ihtara konu olan borç, kira bedelidir.
Dava Süresi, Mahkeme ve Arabuluculuk
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa o yılın ihtarlarına dayanılarak tahliye istenemez. Dava açılmadan önce dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculuk süreci boyunca bir aylık süre durur; yine de başvurunun sürenin başında yapılması en güvenli yoldur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilir.
Yurt Dışında Yaşayan Kiraya Verenler İçin Not
Almanya’da veya başka bir ülkede yaşıyorsanız, Türk konsolosluklarında düzenlenecek bir vekâletname ile ihtar, arabuluculuk ve dava süreçleri Türkiye’ye gelmeden avukatınız aracılığıyla yürütülebilir. Vekâletname işlemlerine ikinci ihtarın tebliğinden hemen sonra başlamanız, bir aylık sürenin yurt dışı işlemleri sırasında dolmasını önler.
Sonuç
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya verene güçlü bir imkân tanır; ancak sonuç, ihtarların içeriğine, tebliğ tarihlerine ve sürelerin doğru hesaplanmasına bağlıdır. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel çerçeve için kira uyuşmazlıkları rehberimize göz atabilirsiniz.
Bu not genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
