Mieter in der Türkei räumen lassen: Die Räumungsverpflichtung nach türkischem Recht

Wenn Ihr Mieter sich schriftlich verpflichtet hat, die Wohnung zu einem bestimmten Datum zu räumen, aber nicht auszieht, ist die Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) nach türkischem Recht einer der schnellsten Wege, das Mietverhältnis zu beenden. Sie hilft jedoch nur, wenn das Dokument die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und Sie innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Datum tätig werden. Wird diese Frist versäumt, verliert die Verpflichtung für diese Mietperiode ihre Wirkung.

In diesem Beitrag erläutern wir die Wirksamkeitsvoraussetzungen, die in der Praxis häufig umstrittene blanko unterschriebene Räumungsverpflichtung, den Vollstreckungs- und den Klageweg, die Auswirkungen der seit 2023 obligatorischen Mediation auf die Fristen sowie die wichtigsten Punkte für Eigentümer, die in Deutschland oder einem anderen Land leben und ihre Immobilie in der Türkei vermieten. Betrifft Ihr Mietstreit eine andere Konstellation, finden Sie weitere Informationen in unseren Rechtsblog, oder Sie kontaktieren uns direkt.

Kurz gesagt:

• Die Räumungsverpflichtung muss schriftlich erfolgen, vom Mieter unterschrieben sein, nach der Übergabe der Mietsache abgegeben werden und ein bestimmtes Räumungsdatum enthalten.
• Der Vermieter muss innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Datum die Zwangsvollstreckung einleiten oder den Weg über Mediation und Klage beschreiten.
• Eine notarielle Beglaubigung ist nicht zwingend, bietet aber den besten Schutz gegen das Bestreiten der Unterschrift.
• Ein im Ausland lebender Vermieter kann das gesamte Verfahren über eine Vollmacht an einen Anwalt in der Türkei führen, ohne selbst anzureisen.

Was ist eine Räumungsverpflichtung?

Die Räumungsverpflichtung ist eine einseitige Willenserklärung, mit der sich der Mieter schriftlich verpflichtet, die Mietsache zu einem bestimmten Datum zu räumen. Eine gesonderte Annahme durch den Vermieter ist nicht erforderlich; das Dokument wird mit der Unterschrift des Mieters wirksam.

Rechtsgrundlage ist Art. 352 Abs. 1 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (TBK). Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter sich nach der Übergabe der Mietsache schriftlich zur Räumung zu einem bestimmten Datum verpflichtet hat, diese aber nicht räumt, das Mietverhältnis beenden, indem er innerhalb eines Monats ab diesem Datum die Zwangsvollstreckung einleitet oder Klage erhebt.

Art. 352 Abs. 1 TBK gilt für Wohnraum- und überdachte Gewerbemietverhältnisse. Nach Art. 354 TBK können diese mieterschützenden Vorschriften nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Eine Klausel im Mietvertrag wie „der Mieter zieht aus, sobald der Vermieter es verlangt“ ersetzt daher keine wirksame Räumungsverpflichtung.

Wirksamkeitsvoraussetzungen

Damit eine Räumungsverpflichtung beim Vollstreckungsamt oder vor Gericht Wirkung entfaltet, müssen alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sein. In der Praxis scheitert ein erheblicher Teil der Räumungsanträge daran, dass eine von ihnen fehlt.

1. Schriftform. Eine mündliche Zusage ist unwirksam. Ein einfaches Schriftstück genügt; die notarielle Beglaubigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, bietet aber einen erheblichen Beweisvorteil.
2. Unterschrift des Mieters. Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben, damit die Räumung gegen alle angeordnet werden kann.
3. Abgabe nach Abschluss des Mietvertrags. Dies ist eine ausdrückliche gesetzliche Voraussetzung. Eine Verpflichtung, die der Mieter vor der Übergabe der Wohnung unterschrieben hat, gilt häufig als nicht freiwillig abgegeben. Die Verpflichtung muss daher nach Abschluss des Mietvertrags und nach Übergabe der Immobilie an den Mieter erstellt werden.
4. Bestimmtes Räumungsdatum. Tag, Monat und Jahr müssen eindeutig angegeben sein. Formulierungen wie „bei Bedarf“ oder „wann immer der Vermieter es verlangt“ begründen keine wirksame Verpflichtung.
5. Eindeutige Bezeichnung der Mietsache. Adresse, Wohnungsnummer und ähnliche Angaben müssen zweifelsfrei erkennen lassen, welche Immobilie zu räumen ist.
6. Freier Wille. Eine durch Druck, Drohung oder Täuschung erlangte Verpflichtung ist unwirksam. Der Mieter, der dies behauptet, trägt die Beweislast.

Ist eine blanko unterschriebene Räumungsverpflichtung wirksam?

In der Praxis kommt es am häufigsten vor, dass der Mieter zusammen mit dem Mietvertrag eine Räumungsverpflichtung mit leeren Datumsfeldern unterschreibt. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Unterschrift auf einer undatierten Verpflichtung wirksam; die Verpflichtung kann nur dann als unwirksam gelten, wenn der Mieter beweist, dass der Vermieter das Blankodokument nachträglich ausgefüllt hat.

Nach dem Beschluss der Großen Zivilkammer des türkischen Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vom 28.09.2021, Az. 2017/975 E., 2021/1108 K., macht das nachträgliche Ausfüllen der Daten das Dokument nicht allein unwirksam. Der Mieter muss beweisen, dass das Dokument vor der Übergabe blanko unterschrieben und abredewidrig ausgefüllt wurde. Wird die Unterschrift nicht bestritten, ist dieser Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu führen.

Der wichtigste Punkt: die Monatsfrist

Der Vermieter muss innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Räumungsdatum die Zwangsvollstreckung einleiten oder den Klageweg beschreiten. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (hak düşürücü süre), die das Gericht von Amts wegen berücksichtigt. Ist sie versäumt, kann die Räumung nicht mehr auf die Verpflichtung gestützt werden.

Beispiel: Ist in der Verpflichtung der 1. Juni 2027 als Räumungsdatum angegeben, muss der Vermieter spätestens bis zum 1. Juli 2027 tätig werden. Bis zum letzten Tag zu warten ist wegen möglicher Verzögerungen bei Zustellung und UYAP (dem türkischen E-Justiz-System) riskant.

Auswirkung der Mediation auf die Frist: Seit dem 1. September 2023 ist bei Streitigkeiten aus Wohnraum- und überdachten Gewerbemietverhältnissen der Antrag bei einem Mediator vor Klageerhebung eine zwingende Prozessvoraussetzung. Ab dem Mediationsantrag bis zur Erstellung des Abschlussprotokolls läuft die Frist nicht. Nach dem Protokoll ist die Klage innerhalb der verbleibenden Monatsfrist zu erheben.

Für die Zwangsvollstreckung ist keine Mediation erforderlich; der Vollstreckungsweg ist daher in zeitlicher Hinsicht sicherer.

Räumung im Vollstreckungsverfahren (Art. 272–276 İİK)

Der Vollstreckungsweg ist der schnellste, wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt. Das Verfahren läuft wie folgt ab:

1. Vollstreckungsantrag: Der Vermieter beantragt innerhalb der Monatsfrist beim Vollstreckungsamt (icra dairesi) die Räumung auf Grundlage der Verpflichtung. Die Verpflichtung und der Mietvertrag werden beigefügt.
2. Räumungsbefehl: Das Vollstreckungsamt stellt dem Mieter einen Räumungsbefehl zu. Er hat 15 Tage Zeit zur Räumung und 7 Tage für einen Widerspruch.
3. Kein Widerspruch: Ist der Mieter nach 15 Tagen nicht ausgezogen, führt das Vollstreckungsamt auf Antrag des Vermieters die Zwangsräumung durch.
4. Widerspruch: Das Verfahren wird eingestellt. Der Vermieter beantragt beim Vollstreckungsgericht die Aufhebung des Widerspruchs und die Räumung.

Hier zeigt sich der Wert der notariellen Beglaubigung. Bei der Entscheidung über die Aufhebung des Widerspruchs prüft das Vollstreckungsgericht nur einen eingeschränkten Kreis von Urkunden. Eine Verpflichtung mit notariell beglaubigter oder vom Mieter nicht bestrittener Unterschrift ist in diesem Stadium eine starke Grundlage. Bestreitet der Mieter die Unterschrift, kann sich das Verfahren verlängern, und der Streit muss gegebenenfalls vor dem ordentlichen Gericht, also dem Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi), entschieden werden.

Zuständiges Vollstreckungsamt: Grundsätzlich kann das Verfahren am Wohnsitz des Mieters oder am Ort der Mietsache als Erfüllungsort eingeleitet werden. Ein Verfahren bei einem unzuständigen Amt kann sich durch die Zuständigkeitsrüge des Mieters verzögern.

Räumung im Klageverfahren

Statt der Zwangsvollstreckung kann der Vermieter auch direkt Räumungsklage erheben.

• Zuerst Mediation: Vor Klageerhebung muss der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Räumungsdatum einen Mediator anrufen. Kommt keine Einigung zustande, wird die Klage zusammen mit dem Abschlussprotokoll erhoben.
• Sachlich zuständiges Gericht: Für Räumungsklagen aus Mietverhältnissen ist das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) zuständig. Diese Regel ist zwingend.
• Örtliche Zuständigkeit: Das Gericht am Wohnsitz des Mieters oder am Ort der Mietsache als Erfüllungsort. In der Praxis ist eine Klage am Ort der Immobilie sicherer, da sie Zuständigkeitsstreitigkeiten vermeidet.

Die Parteien können sich in der Mediation auch auf ein Räumungsdatum einigen. Eine so geschlossene und mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehene Vereinbarung hat die Wirkung eines Urteils und kann bei Nichteinhaltung durch den Mieter unmittelbar vollstreckt werden.

Tipps für Vermieter in Deutschland und im Ausland

Für Eigentümer, die im Ausland leben und ihre Immobilie in der Türkei vermieten, besteht das größte Risiko darin, die Monatsfrist aus der Ferne nicht im Blick zu behalten. Die folgenden Schritte verringern dieses Risiko:

• Vollmacht rechtzeitig erteilen. Sie können Ihrem Anwalt in der Türkei beim türkischen Generalkonsulat in Deutschland eine Vollmacht für Prozess- und Vollstreckungsverfahren erteilen. Geschieht dies vor dem Räumungsdatum, geht keine Zeit verloren.
• Original der Verpflichtung sicher aufbewahren. Im Vollstreckungs- und Gerichtsverfahren kann das Original benötigt werden. Befindet es sich nicht bei Angehörigen oder Ihrem Anwalt in der Türkei, planen Sie die Versandzeit ein.
• Räumungsdatum im Kalender notieren. Wenden Sie sich mindestens zwei Wochen vor dem zugesagten Datum an Ihren Anwalt, und denken Sie daran, dass der Mediationsantrag nicht vor diesem Datum gestellt werden kann.
• Korrespondenz mit dem Mieter aufbewahren. WhatsApp-Nachrichten und E-Mails können als Beweis für das Übergabedatum und die Umstände der Abgabe der Verpflichtung dienen.
• Sie müssen nicht in die Türkei reisen. Vollstreckung, Mediation und Klage können vollständig über einen bevollmächtigten Anwalt abgewickelt werden. An den Mediationsterminen nimmt in den meisten Fällen Ihr Anwalt teil.

Weitere Fragen zu Ihrem Mietverhältnis behandelt unser Leitfaden zu Mietstreitigkeiten über Immobilien in der Türkei für in Deutschland lebende Eigentümer.

Fazit

Richtig abgefasst und innerhalb der Ausschlussfrist genutzt, bietet die Räumungsverpflichtung dem Vermieter einen schnellen und wirksamen Weg zur Räumung. Ein Formfehler oder eine versäumte Monatsfrist kann dagegen zum vollständigen Verlust dieses Rechts führen.

Als MK Anwaltskanzlei unterstützen wir Mandanten, die eine Immobilie in der Türkei besitzen und im Ausland, insbesondere in Deutschland, leben, aus der Ferne bei der Erstellung von Räumungsverpflichtungen sowie in Vollstreckungs-, Mediations- und Räumungsverfahren. Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung Ihres Falls.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.