Hat der Mieter innerhalb desselben Mietjahres wegen nicht rechtzeitig gezahlter Miete für zwei verschiedene Monate zwei schriftliche Mahnungen erhalten, kann der Vermieter zum Ende des Mietjahres Räumungsklage erheben. Dass der Mieter die Rückstände nach den Mahnungen beglichen hat, lässt dieses Recht nicht entfallen.
Dieser Beitrag fasst die Räumungsklage wegen zweier berechtigter Mahnungen nach Art. 352/2 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) für Mietverträge über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume zusammen. Betrifft Ihr Mietstreit eine andere Konstellation, finden Sie weitere Informationen in unseren Rechtsblog, oder Sie kontaktieren uns direkt.
Rechtsgrundlage: TBK Art. 352/2
Nach Art. 352/2 des türkischen Obligationengesetzes, der für Mietverträge über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume gilt, kann der Vermieter das Mietverhältnis durch Klage beenden, wenn der Mieter innerhalb eines Mietjahres wegen Nichtzahlung der Miete zwei berechtigte schriftliche Mahnungen des Vermieters veranlasst hat.
Voraussetzungen einer berechtigten Mahnung
- Schriftform: Die Schriftform der Mahnung ist eine gesetzliche Wirksamkeitsvoraussetzung. Eine Mahnung über einen Notar oder ein Zahlungsbefehl mit Räumungsandrohung im Vollstreckungsverfahren sind wegen der leichteren Beweisbarkeit die üblichen Wege.
- Fällige und unbezahlte Miete im Zeitpunkt der Mahnung: Die Miete muss bei Zustellung der Mahnung fällig und unbezahlt sein. Eine Zahlung nach der Zustellung macht die Mahnung nicht unberechtigt; eine Zahlung vor der Zustellung führt dagegen dazu, dass die Mahnung nicht berechtigt ist.
- Zwei Mahnungen für verschiedene Monate: Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist, dass sich die Mahnungen auf die unbezahlte Miete zweier verschiedener Monate innerhalb desselben Mietjahres beziehen. Manche Vermieter teilen aufgelaufene Rückstände auf zwei Mahnungen auf; der türkische Kassationshof (Yargıtay) erkennt dies nicht als zwei berechtigte Mahnungen an. Die zweite Mahnung muss sich auf die Miete eines Monats beziehen, die nach der ersten Mahnung fällig wurde und unbezahlt blieb.
- Dasselbe Mietjahr: Beide Mahnungen müssen in dasselbe Mietjahr fallen. Das Mietjahr ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Einjahreszeitraum ab Beginn des Mietvertrags.
Nach der Rechtsprechung des Kassationshofs ist eine Räumungsklage wegen zweier berechtigter Mahnungen nicht möglich, wenn eine jährliche Mietzahlung vereinbart ist. Wie der Gesetzeswortlaut zeigt, ist Gegenstand der beiden berechtigten Mahnungen die Miete.
Frist, Gericht und Mediation
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres erhoben werden, in dem die Mahnungen erfolgt sind. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist; wird sie versäumt, kann die Räumung nicht mehr auf die Mahnungen dieses Jahres gestützt werden. Vor Klageerhebung ist ein obligatorisches Mediationsverfahren als Prozessvoraussetzung durchzuführen. Während der Mediation ist die Monatsfrist gehemmt; dennoch ist es am sichersten, die Mediation zu Beginn der Frist zu beantragen. Kommt in der Mediation keine Einigung zustande, kann die Räumungsklage beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) erhoben werden.
Hinweis für Vermieter im Ausland
Wenn Sie in Deutschland oder einem anderen Land leben, kann Ihr Anwalt in der Türkei Mahnung, Mediation und Gerichtsverfahren mit einer beim türkischen Konsulat ausgestellten Vollmacht für Sie führen, ohne dass Sie anreisen müssen. Beginnen Sie mit der Vollmacht unmittelbar nach Zustellung der zweiten Mahnung, damit die Monatsfrist nicht während der konsularischen Formalitäten abläuft.
Fazit
Die Räumung wegen zweier berechtigter Mahnungen ist für den Vermieter ein wirksames Instrument; das Ergebnis hängt jedoch vom Inhalt der Mahnungen, den Zustellungsdaten und der korrekten Fristberechnung ab. Einen Überblick über Mietstreitigkeiten bietet unser Leitfaden zu Mietstreitigkeiten.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall kontaktieren Sie uns gerne.
