Kiracınız belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği hâlde çıkmıyorsa, kira sözleşmesini sona erdirmenin en hızlı yollarından biri tahliye taahhüdüdür. Ancak bu belge, yalnızca kanunun aradığı şartları taşıyorsa ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçilirse işe yarar. Bu süre kaçırıldığında taahhüt, o kira dönemi için etkisini yitirir.
Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, uygulamada en çok tartışılan boş tarihli taahhüt meselesini, icra ve dava yolunu, 2023’ten bu yana zorunlu hâle gelen arabuluculuğun sürelere etkisini ve özellikle Almanya’da veya başka bir ülkede yaşayıp Türkiye’deki taşınmazını kiraya veren mülk sahiplerinin dikkat etmesi gereken noktaları ele alıyoruz. Kira uyuşmazlığınıza ilişkin farklı bir durum söz konusuysa Hukuki Makalelerimizi inceleyebilir veya doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kısaca:
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalı, kiracı tarafından imzalanmalı, kiralananın tesliminden sonra verilmeli ve belirli bir boşaltma tarihi içermelidir.
- Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava/arabuluculuk yoluna gitmelidir.
- Noter onayı zorunlu değildir; ancak imza inkârına karşı en güçlü korumayı sağlar.
- Yurt dışındaki kiraya veren, süreci Türkiye’deki avukatına vereceği vekaletname ile Türkiye’ye gelmeden yürütebilir.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Kiraya verenin ayrıca kabul beyanında bulunmasına gerek yoktur; belge kiracının imzasıyla hüküm doğurur.
Yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1‘dir. Bu hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK m. 352/1, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Kiracıyı koruyan bu düzenlemeler TBK m. 354 gereği kiracı aleyhine değiştirilemez; bu nedenle kira sözleşmesine “kiraya veren istediğinde kiracı çıkar” gibi bir madde yazmak, geçerli bir tahliye taahhüdü yerine geçmez.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhüdünün icra dairesinde veya mahkemede sonuç doğurması için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir. Uygulamada tahliye taleplerinin önemli bir kısmı, bu şartlardan birinin eksik olması nedeniyle reddedilmektedir.
- Yazılı olmalı. Sözlü taahhüt geçersizdir. Adi yazılı belge yeterlidir; noter onayı geçerlilik şartı değildir ama ispat bakımından büyük avantaj sağlar.
- Kiracı tarafından imzalanmalı. Birden fazla kiracı varsa, tahliye kararının hepsi hakkında verilebilmesi için taahhüdü tüm kiracıların imzalaması gerekir.
- Kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten sonra verilmeli. Kanun hükmünün açık şartıdır. Kiracı, evi teslim almadan önce imzaladığı taahhüdü çoğu zaman serbest iradesiyle vermemiş sayılır. Dolayısıyla taahhütnamenin, kira sözleşmesinin kurulmasından ve taşınmazın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir.
- Belirli bir tahliye tarihi içermeli. Gün, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır. “İhtiyaç olduğunda” veya “kiraya veren istediğinde” gibi ifadeler geçerli bir taahhüt oluşturmaz.
- Kiralanan açıkça belirtilmeli. Adres, bağımsız bölüm numarası gibi bilgilerle hangi taşınmazın boşaltılacağı tereddüde yer bırakmamalıdır.
- Serbest iradeyle verilmeli. Baskı, tehdit veya hileyle alınan taahhüt geçersizdir. Bunu iddia eden kiracı, iddiasını ispatla yükümlüdür.
Boş Tarihli ve Sözleşmeyle Aynı Anda Alınan Taahhüt Geçerli Mi?
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıya tarihleri boş bırakılmış bir tahliye taahhüdünün de imzalatılmasıdır. Güncel mahkeme kararları üzerinden tarih bulunmayan tahliye taahhütnamesine atılan imzanın geçerli olacağı ve boş tahliye taahhütnamesinin daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmuş olduğu iddiasının ancak kiracı tarafından ispat edilmesi halinde geçersiz sayılabileceğini kabul etmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararına göre, tarihlerin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Belgenin teslimden önce boş olarak verildiğini ve anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu kiracı ispat etmelidir. İmzası inkâr edilmeyen bir belgeye karşı bu iddia, kural olarak yazılı delille ispatlanmak zorundadır.
En Kritik Konu: Bir Aylık Hak Düşürücü Süre
Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava yoluna gitmelidir. Bu süre hak düşürücüdür ve mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Bu süre kaçırıldığında taahhüde dayanarak tahliye istenemez.
Örnek: Taahhütteki boşaltma tarihi 1 Haziran 2027 ise, kiraya verenin en geç 1 Temmuz 2027’ye kadar harekete geçmesi gerekir. Sürenin son gününü beklemek, tebligat ve UYAP gecikmeleri nedeniyle risklidir.
Arabuluculuğun süreye etkisi: 1 Eylül 2023’ten bu yana konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar süre işlemez. Tutanaktan sonra, bir aylık sürenin kalan kısmı içinde dava açılmalıdır.
İcra takibi yolunda ise arabuluculuk şartı aranmaz; bu da icra yolunu zaman bakımından daha güvenli kılar.
İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 272–276)
İcra yolu, kiracının itiraz etmediği dosyalarda en hızlı sonuç veren yöntemdir. Süreç şu adımlarla ilerler:
- Takip talebi: Kiraya veren, bir aylık süre içinde icra dairesine tahliye taahhüdüne dayalı tahliye takibi başlatır. Taahhüt belgesi ve kira sözleşmesi takip talebine eklenir.
- Tahliye emri: İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracıya taşınmazı boşaltması için 15 gün, takibe itiraz etmesi için 7 gün süre verilir.
- İtiraz yoksa: 15 günlük süre sonunda kiracı çıkmazsa, kiraya verenin talebiyle icra dairesi zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.
- İtiraz varsa: Takip durur. Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder.
Noter onayının önemi burada ortaya çıkar. İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması incelemesinde dar kapsamlı belgeler üzerinden karar verir. İmzası noterce onaylanmış veya imzası kiracı tarafından inkâr edilmemiş bir taahhüt, bu aşamada güçlü bir dayanaktır. Kiracı imzayı inkâr ederse süreç uzayabilir ve uyuşmazlığın genel mahkemede, yani sulh hukuk mahkemesinde çözülmesi gerekebilir.
Yetkili icra dairesi: Takip, kural olarak kiracının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yerde başlatılabilir. Yetkisiz yerde açılan takip, kiracının yetki itirazıyla gecikebilir.
Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan tahliye davası da açabilir.
- Önce arabuluculuk: Dava açmadan önce, tahliye tarihinden sonraki bir aylık süre içinde arabulucuya başvurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava açılır.
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural kamu düzenindendir.
- Yetkili mahkeme: Davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yerde dava açmak, yetki tartışmasını önlediği için daha güvenlidir.
Arabuluculuk aşamasında tarafların bir tahliye tarihi üzerinde anlaşması da mümkündür. Bu şekilde düzenlenen ve icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde olduğundan, kiracı anlaşmaya uymazsa doğrudan icraya konulabilir.
Almanya’da veya Yurt Dışında Yaşayan Kiraya Verenler İçin Tavsiyeler
Türkiye’deki taşınmazını kiraya veren gurbetçi mülk sahipleri için en büyük risk, bir aylık sürenin uzaktan takip edilememesidir. Aşağıdaki adımlar bu riski azaltır:
- Vekaletnameyi önceden hazırlayın. Türkiye’deki avukatınıza, Almanya’daki Türk Başkonsolosluğu’ndan dava ve takip yetkisini kapsayan bir vekaletname verebilirsiniz. Tahliye tarihi yaklaşmadan yapılması süre kaybını önler.
- Taahhüdün aslını güvende tutun. Takip ve davada belgenin aslı gerekebilir. Belge Türkiye’de bir yakınınızda ya da avukatınızda değilse, gönderim süresini hesaba katın.
- Tahliye tarihini takvime işleyin. Taahhüt edilen tarihten en az iki hafta önce avukatınızla iletişime geçin; arabuluculuk başvurusunun ise o tarihten önce yapılamayacağını unutmayın.
- Kiracıyla yazışmaları saklayın. WhatsApp veya e-posta yazışmaları, teslim tarihi ve taahhüdün veriliş koşulları bakımından delil olabilir.
- Türkiye’ye gelmeniz gerekmez. İcra takibi, arabuluculuk ve dava süreci vekaletname ile avukat aracılığıyla yürütülebilir. Arabuluculuk görüşmelerine çoğu durumda avukatınız katılır.
Kira ilişkinizle ilgili diğer konular için Almanya’da yaşayanların Türkiye’deki kira uyuşmazlıkları rehberimize göz atabilirsiniz.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, hukuken geçerli şekilde düzenlendiğinde ve hak düşürücü süre içerisinde kullanıldığında kiraya verene hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sunar. Buna karşılık şekil şartlarındaki bir eksiklik veya bir aylık sürenin kaçırılması, hakkın tamamen kaybedilmesine yol açabilir.
MK Hukuk ve Danışmanlık olarak, Türkiye’de taşınmazı bulunan ve Almanya başta olmak üzere yurt dışında yaşayan müvekkillerimize tahliye taahhüdünün hazırlanması, icra takibi, arabuluculuk ve tahliye davası süreçlerinde destek sunuyoruz. Dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için hukuki danışmanlık yerine geçmez.
