Nutzungsentschädigung unter Miterben in der Türkei (Ecrimisil): Voraussetzungen und Rechtsprechung

Wenn ein Miterbe die geerbte Immobilie allein nutzt

Ein von den Eltern geerbtes Haus bleibt häufig in der Nutzung nur eines Erben. Ein in der Türkei lebendes Geschwister bewohnt das Haus, das Ferienhaus wird nur von einer Familie genutzt, oder ein Erbe führt das Ladengeschäft allein weiter. Erben, die in Deutschland oder einem anderen Land leben und in der Türkei einen Erbanteil haben, ziehen dagegen oft jahrelang keinen Nutzen aus diesen Immobilien.

Das türkische Recht sieht für diese Fälle den Anspruch auf Ecrimisil (wörtlich „angemessene Vergütung“) vor, eine Entschädigung für die unberechtigte Nutzung einer Immobilie. Im weiteren Verlauf dieses Beitrags wird dieser Anspruch als Ecrimisil bzw. Nutzungsentschädigung bezeichnet. Dieser Beitrag erläutert, unter welchen Voraussetzungen Miterben diesen Anspruch gegeneinander geltend machen können und wie das Verfahren abläuft.

Was ist Ecrimisil?

Ecrimisil ist eine Entschädigung, die von einer Person verlangt werden kann, die eine fremde Immobilie ohne Zustimmung des Berechtigten nutzt. Das Rechtsinstitut ist nicht in einer eigenen Gesetzesvorschrift geregelt, sondern wurde weitgehend durch die Rechtsprechung des türkischen Kassationshofs (Yargıtay) entwickelt. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der ortsüblichen Miete für den Zeitraum der Nutzung.

Unter Miterben kommt Ecrimisil in zwei Konstellationen in Betracht:

• Der Nachlass ist noch nicht geteilt (Gesamthandseigentum – elbirliği mülkiyeti): Die Immobilie ist im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben, die einzelnen Anteile sind jedoch nicht ausgewiesen. Beim Gesamthandseigentum haben die Erben keine gesondert bestimmten Anteile an der Immobilie; die Immobilie gehört allen Erben gemeinschaftlich. Daher kann kein Erbe die Immobilie oder seinen Erbanteil allein verkaufen oder belasten; Verfügungen erfordern das gemeinsame Handeln aller Erben. Diese Gemeinschaft entsteht mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes und besteht fort, bis der Nachlass geteilt oder in Bruchteilseigentum umgewandelt wird.
• Die Anteile sind im Grundbuch ausgewiesen (Bruchteilseigentum – paylı mülkiyet): Jeder Erbe hat im Grundbuch einen bestimmten Anteil. Jeder Miteigentümer gilt als Eigentümer seines Anteils und kann diesen ohne Zustimmung der anderen verkaufen, verschenken oder belasten. Rechtsgeschäfte, die die Immobilie als Ganzes betreffen, erfordern jedoch die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer. Gesamthandseigentum kann durch Vereinbarung der Erben oder durch gerichtliche Entscheidung in Bruchteilseigentum umgewandelt werden.

In beiden Fällen können die übrigen Erben von dem Erben, der die Immobilie allein nutzt, eine Nutzungsentschädigung entsprechend ihren Anteilen verlangen.

Wer kann den Anspruch geltend machen?

Für die Klage müssen nicht alle Erben gemeinsam auftreten. Auch wenn der Nachlass noch nicht geteilt ist, kann ein einzelner Erbe die Klage ohne Zustimmung der übrigen Erben und ohne Bestellung eines Nachlassvertreters allein erheben. Der Kläger verlangt nicht die gesamte Entschädigung, sondern nur den auf seinen Erbanteil entfallenden Teil. Beklagter ist der Erbe, der die Immobilie tatsächlich nutzt.

Zum Nachweis der Erbenstellung werden ein türkischer Erbschein (veraset ilamı) und ein aktueller Grundbuchauszug benötigt. Wie der Erbschein beantragt wird, erläutern wir in unserem Ratgeber zum Erbschein in der Türkei.

Voraussetzung: Aufforderung zur Mitbenutzung (İntifadan Men)

Dies ist die wichtigste Voraussetzung für einen Anspruch unter Miterben. Jeder Miteigentümer ist berechtigt, die gemeinsame Immobilie zu nutzen; die Nutzung durch einen Erben ist daher für sich genommen nicht unberechtigt. Unberechtigt wird sie erst, wenn ein Erbe die Nutzung fortsetzt, obwohl ein anderer Erbe mitgeteilt hat, dass auch er die Immobilie nutzen möchte. Der Kassationshof bezeichnet diese Mitteilung als intifadan men (Ausschluss von der Nutzung).

Die Mitteilung kann grundsätzlich auch mündlich erfolgen; aus Beweisgründen wird sie in der Praxis jedoch meist als förmliche Aufforderung über einen türkischen Notar zugestellt. Die Entschädigung kann in der Regel erst ab dem Zeitpunkt der Zustellung verlangt werden; Ansprüche für den Zeitraum davor werden abgewiesen. Eine frühzeitige Aufforderung beugt daher möglichen Rechtsverlusten vor.

Fälle, in denen keine Aufforderung erforderlich ist

In bestimmten Fällen verzichtet der Kassationshof auf das Erfordernis des Nutzungsausschlusses. Dann kann die Entschädigung ohne vorherige Aufforderung rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Klageerhebung verlangt werden:

• Die Immobilie wurde vermietet: Vermietet ein Erbe das Haus oder das Ladenlokal und vereinnahmt die Miete allein, kann die Ausnahme vom Aufforderungserfordernis greifen. Dies ist in der Praxis der häufigste Fall. Dass die Immobilie (Gewerbeeinheit, Laden, Wohnung usw.) lediglich vermietbar ist, genügt jedoch nicht; nach dem Kassationshof muss sie tatsächlich an einen Dritten vermietet sein und Mieteinnahmen erzielen.

„Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs wird das Erfordernis des Nutzungsausschlusses ausnahmsweise bei Immobilien nicht verlangt, die rechtliche oder natürliche Früchte abwerfen. Hierfür genügt es jedoch nicht, dass die Immobilie ein vermietbarer Ort (Laden) ist; erforderlich ist zudem, dass dieser Ort an Dritte vermietet und daraus Einnahmen erzielt wurden. Nutzen die Beklagten solche Orte selbst, ist das Erfordernis des Nutzungsausschlusses anzuwenden und vom Kläger der Nachweis seiner Erfüllung zu verlangen.“ (Kassationshof, 14. Zivilsenat, E. 2016/9000, K. 2018/8511, 3.12.2018 – nicht amtliche Übersetzung)

„Zum konkreten Fall: Zwar hat das Gericht der Klage mit der Begründung stattgegeben, die streitgegenständliche Immobilie gehöre zu den vermietbaren Orten und das Erfordernis des Nutzungsausschlusses sei daher erfüllt; da die streitgegenständlichen Immobilien jedoch nicht vermietet, sondern von den Beklagten selbst genutzt wurden und keine Mieteinnahmen erzielt wurden, ist offensichtlich, dass das Erfordernis des Nutzungsausschlusses gilt und seine Erfüllung nachzuweisen ist.“ (Kassationshof, 8. Zivilsenat, E. 2019/5028, K. 2021/2939, 30.3.2021 – nicht amtliche Übersetzung)

• Die Immobilie wirft natürliche Erträge ab: Erntet ein einzelner Erbe die Erträge von Haselnuss-, Tee- oder Olivenpflanzungen oder von Wiesen allein ab, ist gegenüber den übrigen Erben, denen diese Erträge entgehen, keine Aufforderung erforderlich.

„Da für die streitgegenständlichen Grundstücke, bei denen es sich um natürliche Früchte abwerfende Haselnussgärten handelt, das Erfordernis des Nutzungsausschlusses zwischen den Miteigentümern nicht gilt, steht außer Zweifel, dass die Voraussetzungen der Nutzungsentschädigung zugunsten des Klägers erfüllt sind.“ (Kassationshof, 7. Zivilsenat, E. 2022/60, K. 2023/1179, 28.2.2023 – nicht amtliche Übersetzung)

• Ein Betrieb des Erblassers wird weitergeführt: Führt ein Erbe einen vom Erblasser hinterlassenen oder einen aus sich heraus ertragbringenden Betrieb allein, können die übrigen Erben die Entschädigung ohne vorherige Aufforderung verlangen.

„Demnach ist, wie auch das Gericht angenommen hat, unter Berücksichtigung dessen, dass der Beklagte die streitgegenständlichen Grundstücke vollständig als Parkplatz genutzt und daraus Einnahmen erzielt hat und dem Kläger keine Fläche zur Nutzung verblieben ist oder verbleiben konnte, offensichtlich, dass das Erfordernis des Nutzungsausschlusses nicht gilt.“ (Kassationshof, 7. Zivilsenat, E. 2023/4045, K. 2024/3514, 13.6.2024 – nicht amtliche Übersetzung)

• Es wurde bereits ein Verfahren eingeleitet: Wurde für dieselbe Immobilie bereits eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage, eine Teilungsklage oder eine Klage auf Nutzungsentschädigung erhoben oder ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet, ist keine gesonderte Aufforderung erforderlich; die Klage oder das Verfahren ersetzt die Aufforderung.

„Ebenso gilt das Erfordernis des Nutzungsausschlusses nicht, wenn aufgrund einer Nutzungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern die gemeinsame Immobilie oder die von jedem Miteigentümer zu nutzenden Teile bestimmt sind oder wenn der klagende Miteigentümer gegen den beklagten Miteigentümer bezüglich dieser Immobilie bereits eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage, eine Teilungsklage, eine Klage auf Nutzungsentschädigung oder eine ähnliche Klage erhoben hat.“ (Kassationshof, 8. Zivilsenat, E. 2018/6011, K. 2019/123, 8.1.2019 – nicht amtliche Übersetzung)

• Es besteht eine Nutzungsvereinbarung: Haben die Erben vereinbart, welcher Teil der Immobilie von wem genutzt wird, und nutzt ein Erbe entgegen dieser Vereinbarung einen anderem zugewiesenen Teil, ist keine Aufforderung erforderlich.

„Zum konkreten Fall: Zwar hat das Gericht die Klage hinsichtlich der Nutzungsentschädigung mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte sei nicht aufgefordert worden; da zwischen den Parteien jedoch ein am 23.08.1982 geschlossener Teilungsvertrag besteht, ist ein Nutzungsausschluss nicht erforderlich. Das Gericht hätte daher auch dem Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung stattgeben müssen.“ (Kassationshof, 8. Zivilsenat, E. 2019/4295, K. 2019/8064, 25.9.2019 – nicht amtliche Übersetzung)

• Der Beklagte bestreitet die Rechte der anderen: Behauptet der nutzende Erbe, die gesamte Immobilie gehöre ihm, oder erkennt er die Erbenstellung der anderen nicht an, ist keine gesonderte Aufforderung erforderlich, da dieses Verhalten bereits einer Verweigerung des Nutzungsrechts der übrigen Erben gleichkommt.
• Die Immobilie ist öffentliches Eigentum: Ist der Kläger eine öffentliche Stelle wie das Schatzamt oder eine Gemeinde und handelt es sich um öffentliches Eigentum, ist kein Nutzungsausschluss erforderlich. Diese Ausnahme spielt bei Streitigkeiten unter Erben nur selten eine Rolle.

Vor der Klage prüfen: Steht Ihnen ein Teil der Immobilie zur Nutzung zur Verfügung?

Ein häufig übersehener Abweisungsgrund: Nutzt der klagende Erbe einen seinem Anteil entsprechenden Teil der Immobilie oder könnte er ihn ohne Widerspruch nutzen, hält der Kassationshof die Klage auf Nutzungsentschädigung für unbegründet.

Wohnt etwa ein Geschwister in einer Etage eines geerbten zweistöckigen Hauses, während die andere Etage dem im Ausland lebenden Geschwister in den Ferien zur Verfügung steht, wird dessen Anspruch voraussichtlich abgewiesen. Ein Erbe, der meint, weniger als seinen Anteil zu nutzen, soll dieses Problem nicht mit einer Klage auf Nutzungsentschädigung, sondern mit einer Teilungsklage lösen.

Beklagte wenden zudem häufig ein, zwischen den Erben bestehe eine faktische Aufteilung und niemand sei an der Nutzung gehindert worden. Vor Klageerhebung sollte daher mit Beweisen belegt werden, wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, wer zu welchem Teil Zugang hat und wie der Kläger an der Nutzung gehindert wurde.

Zeitliche Grenze und Berechnung

• Zeitliche Grenze: Die Nutzungsentschädigung kann für höchstens 5 Jahre vor Klageerhebung verlangt werden. Diese Grenze beruht auf einer Entscheidung des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung aus dem Jahr 1938. Ist eine Aufforderung erforderlich, beginnt der Zeitraum mit deren Zustellung; die vollen 5 Jahre können nur in den oben genannten Ausnahmefällen verlangt werden.
• Berechnung: Das Gericht nimmt einen Ortstermin vor und beauftragt einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete. Der für den ersten Zeitraum ermittelte Wert wird für die Folgejahre anhand der Indexsteigerung fortgeschrieben. Wurde die Immobilie tatsächlich vermietet, kann auch die vereinnahmte Miete zugrunde gelegt werden.
• Anteil des Klägers: Zugesprochen wird nur der Teil des Gesamtbetrags, der auf den Erbanteil des Klägers entfällt.

Verhältnis zur Beseitigungs- und Unterlassungsklage und zur Teilungsklage

Die Nutzungsentschädigung gleicht nur die vergangene unberechtigte Nutzung finanziell aus; sie beendet die Nutzung selbst nicht. Sie wird daher häufig zusammen mit einer Beseitigungs- und Unterlassungsklage (müdahalenin men’i) oder einer Teilungsklage betrachtet.

Beseitigungs- und Unterlassungsklage

Die Klage auf Beseitigung und Unterlassung von Eigentumsstörungen (müdahalenin men’i, auch elatmanın önlenmesi) dient dazu, unberechtigte Eingriffe in das Eigentum zu beenden (Art. 683 des türkischen Zivilgesetzbuchs). Während die Nutzungsentschädigung die vergangene Nutzung ausgleicht, verhindert diese Klage, dass die Nutzung künftig unberechtigt fortgesetzt wird. Wurde ohne Zustimmung ein Bauwerk auf der Immobilie errichtet, kann im selben Verfahren auch dessen Beseitigung verlangt werden.

Besonderheiten unter Erben:

• Kann sie gegen einen anderen Erben erhoben werden? Da jeder Erbe die gemeinsame Immobilie nutzen darf, stellt die bloße Anwesenheit eines Erben keine unberechtigte Störung dar. Die Klage hat Erfolg, wenn der beklagte Erbe die anderen an der Nutzung hindert, die Immobilie über seinen Anteil hinaus nutzt oder ohne Zustimmung der anderen baut.
• Wer kann klagen? Beim Bruchteilseigentum kann jeder Miteigentümer die Abwehr von Störungen der gemeinsamen Immobilie zugunsten aller Miteigentümer allein verlangen (Art. 693/3 des türkischen Zivilgesetzbuchs). Auch wenn der Nachlass noch nicht geteilt ist, kann ein einzelner Erbe zugunsten der Gemeinschaft klagen.
• Frist: Die Klage kann erhoben werden, solange die Störung andauert; sie unterliegt keiner Verjährung.
• Verbindung mit der Nutzungsentschädigung: In der Praxis werden Beseitigung und Unterlassung sowie Nutzungsentschädigung meist in derselben Klageschrift gemeinsam geltend gemacht. Dann wird auch der Entschädigungsanspruch vor dem Gericht am Ort der Immobilie verhandelt. Zudem ersetzt die Klage für den Zeitraum nach ihrer Erhebung die Aufforderung zur Mitbenutzung.

Teilungsklage

Soll die Gemeinschaft insgesamt beendet werden, ist die Teilungsklage der richtige Weg. Die Nutzungsentschädigung kann in diesem Verfahren nicht verlangt werden und ist gesondert einzuklagen. Eine anhängige Teilungsklage ersetzt jedoch ab ihrer Erhebung die Aufforderung zur Mitbenutzung. Wie die Teilungsklage erhoben wird, welche Möglichkeiten der Realteilung und des Verkaufs bestehen und welche Versteigerungsregeln 2026 geändert wurden, erläutern wir in unserem Beitrag zur Teilungsklage in der Türkei.

Wird der Anspruch auf Nutzungsentschädigung bereits in der vor der Teilungsklage vorgeschriebenen Mediation angesprochen, lässt sich der gesamte Streit unter Umständen in einer einzigen Vereinbarung beilegen.

Praktische Schritte für Erben, die in Deutschland oder einem anderen Land leben

1. Zuerst die Aufforderung zustellen: Lassen Sie über Ihren Anwalt in der Türkei dem nutzenden Erben eine förmliche Aufforderung durch einen Notar zustellen. In den meisten Fällen beginnt der Zeitraum, für den eine Entschädigung verlangt werden kann, mit dieser Zustellung; jeder Monat Verzögerung mindert den möglichen Betrag. Ob in Ihrem Fall eine der Ausnahmen vom Aufforderungserfordernis greift, sollte rechtlich geprüft werden.
2. Beweise sichern: Sammeln Sie Korrespondenz, Fotos und Zeugenangaben, die zeigen, wer die Immobilie und welche Teile davon nutzt, ob sie vermietet wurde und wie Ihr Zugang verhindert wurde.
3. Vollmacht erteilen: Um das Verfahren ohne Reise in die Türkei zu führen, können Sie Ihrem Anwalt beim türkischen Generalkonsulat in Ihrem Wohnsitzland eine Prozessvollmacht erteilen.
4. Strategie festlegen: Je nachdem, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen und Ihren Anteil erhalten möchten, ist zu entscheiden, welche der Klagen – Nutzungsentschädigung, Beseitigung und Unterlassung oder Teilung – erhoben werden soll.

Häufige Fragen

Kann Nutzungsentschädigung verlangt werden, bevor der Nachlass geteilt ist? Ja. Auch wenn im Grundbuch noch Gesamthandseigentum besteht, kann ein einzelner Erbe allein klagen.

Mein Geschwister wohnt im Haus, erzielt aber keine Mieteinnahmen. Kann ich trotzdem eine Entschädigung verlangen? Ja, grundsätzlich müssen Sie jedoch zuerst mitteilen, dass Sie die Immobilie ebenfalls nutzen möchten. Die Entschädigung kann für den Zeitraum nach Zustellung dieser Mitteilung verlangt werden.

Mein Geschwister hat das Haus vermietet und behält die Miete allein. Was kann ich tun? In diesem Fall ist keine Aufforderung erforderlich. Sie können den auf Ihren Erbanteil entfallenden Teil der Miete für bis zu 5 Jahre vor Klageerhebung verlangen.

Kann ich eine Entschädigung verlangen, wenn ich einen Teil des Hauses ebenfalls nutzen kann? In der Regel nicht. Steht Ihnen ein Ihrem Anteil entsprechender Teil zur Nutzung zur Verfügung, wird die Klage abgewiesen. In diesem Fall ist die Teilungsklage der geeignetere Weg.

Was gilt, wenn die Nutzung nach dem Urteil fortgesetzt wird? Das Urteil erfasst den Zeitraum bis zur Klageerhebung. Dauert die Nutzung an, kann für den späteren Zeitraum erneut geklagt oder eine Teilungsklage erhoben werden.

Können Nutzungsentschädigung sowie Beseitigung und Unterlassung in derselben Klage verlangt werden? Ja. Beide Ansprüche können in derselben Klageschrift geltend gemacht werden. Die Klage ist dann beim Gericht am Ort der Immobilie zu erheben.

Wie lange dauert das Verfahren? Das hängt vom Ortstermin, der Sachverständigenprüfung und der Dauer der Zustellungen ab. Leben Beteiligte im Ausland, kann sich das Verfahren verlängern.