Erbengemeinschaft oder Miteigentum an einer Immobilie in der Türkei auflösen: Die Teilungsklage nach türkischem Recht

Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen

Ein geerbtes Haus, ein gemeinsam mit Geschwistern gekauftes Grundstück oder eine Wohnung, die nach der Scheidung im Miteigentum geblieben ist … Ein Miteigentümer möchte verkaufen, der andere die Immobilie weiter nutzen. Für Menschen, die in Deutschland oder einem anderen Land leben und in der Türkei eine Immobilie im Miteigentum besitzen, kann daraus schnell ein lästiges Problem werden: Mieteinnahmen lassen sich nicht aufteilen, es ist unklar, wer Grundsteuer und Nebenkosten trägt, und die Immobilie verfällt.

Im türkischen Recht löst die Teilungsklage (ortaklığın giderilmesi davası, auch izale-i şuyu) diesen Knoten. In diesem Beitrag erklären wir, wer die Klage wo und mit welchen Kosten erheben kann, wie die vorgeschaltete Pflichtmediation abläuft und wie die Versteigerung funktioniert.

Was ist die Teilungsklage in der Türkei?

Die Teilungsklage dient dazu, das gemeinschaftliche Eigentum mehrerer Personen an einer Sache aufzuheben. Das Gericht teilt die Sache entweder real unter den Miteigentümern auf (Realteilung, aynen taksim) oder ordnet ihren Verkauf an und verteilt den Erlös nach den Anteilen.

Die Klage kommt bei zwei Formen gemeinschaftlichen Eigentums in Betracht:

• Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet): Jeder Miteigentümer hat im Grundbuch einen bestimmten Anteil (z. B. 1/2 oder 1/4). Er kann seinen Anteil allein verkaufen oder belasten. Der Anspruch auf Teilung beruht unmittelbar auf Art. 698 und 699 des türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK).
• Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti): Typisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft. Die Erben haben keine gesonderten Anteile, Verfügungen erfordern Einstimmigkeit. Hier wird das Gesamthandseigentum zunächst in Bruchteilseigentum umgewandelt (Art. 644 TMK) oder unmittelbar die Teilung des Nachlasses verlangt (Art. 642 TMK); anschließend folgt Realteilung oder Verkauf.

In der Praxis wird die Klage überwiegend für Immobilien erhoben. Da der Teilungsanspruch nicht verjährt, kann jeder Miteigentümer jederzeit klagen, solange die Gemeinschaft besteht.

Wer kann klagen und gegen wen?

Jeder Miteigentümer kann die Teilungsklage erheben, unabhängig von der Größe seines Anteils. Die Klage richtet sich gegen alle übrigen Miteigentümer laut Grundbuch (bei einer Erbengemeinschaft laut Erbschein). Fehlt auch nur einer von ihnen, sind die Parteien nicht vollständig beteiligt und das Urteil wird aufgehoben. Ist ein Miteigentümer verstorben, treten seine Erben an seine Stelle. Gerade bei geerbten Immobilien ist der türkische Erbschein (veraset ilamı) von Anfang an entscheidend. Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber zum Erbschein in der Türkei.

Einen Gewinner oder Verlierer gibt es bei dieser Klage im Grunde nicht. Auch wenn der Kläger den Verkauf beantragt, können die Beklagten die Realteilung verlangen; das Urteil wirkt für alle Miteigentümer gleich.

Der Teilungsanspruch ist nur in folgenden Fällen eingeschränkt (Art. 698 TMK):

• die Miteigentümer haben vertraglich vereinbart, die Gemeinschaft fortzusetzen (höchstens für 10 Jahre; bei Immobilien in öffentlicher Form, mit möglicher Vormerkung im Grundbuch),
• die Sache ist einem dauernden Zweck gewidmet,
• die Teilung wird zur Unzeit verlangt.

Außerdem kann auch ein Gläubiger eines Miteigentümers mit einer vom Vollstreckungsgericht ausgestellten Ermächtigung die Teilungsklage über den Anteil des Schuldners erheben (Art. 121 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes, İİK).

Pflichtmediation vor der Klage

Vor Erhebung der Teilungsklage ist der Antrag auf Mediation eine zwingende Prozessvoraussetzung.

• Der Mediator schließt das Verfahren innerhalb von drei Wochen ab seiner Bestellung ab; in zwingenden Fällen kann diese Frist um höchstens eine Woche verlängert werden.
• Bei einer Einigung wird die Vereinbarung beim Friedensgericht am Ort der Immobilie mit einem Vollstreckbarkeitsvermerk versehen; danach kann beim Grundbuchamt die Eintragung beantragt werden.
• Ohne Einigung wird das Abschlussprotokoll der Klageschrift beigefügt. Fehlt es, setzt das Gericht eine Ausschlussfrist; wird es nicht rechtzeitig vorgelegt, wird die Klage als unzulässig abgewiesen.
• Eine Klage, der kein Mediationsantrag vorausgegangen ist, wird mangels Prozessvoraussetzung als unzulässig abgewiesen.

Miteigentümer, die im Ausland leben, können über ihren Rechtsanwalt in der Türkei an der Mediation teilnehmen.

Welches Gericht ist zuständig?

Sachlich zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Friedensgericht für Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) (Art. 4/1-b der türkischen Zivilprozessordnung, HMK). Örtlich zuständig ist das Gericht am Ort der Immobilie; diese Zuständigkeit ist ausschließlich (Art. 12 HMK). Liegen mehrere Immobilien an verschiedenen Orten, kann für alle eine gemeinsame Klage am Ort einer der Immobilien erhoben werden.

Realteilung oder Verkauf?

Nach Art. 699 TMK muss das Gericht zuerst prüfen, ob eine Realteilung möglich ist. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn die Teilung unmöglich ist oder den Wert der Immobilie erheblich mindern würde.

Realteilung

Lässt sich die Immobilie ohne Wertverlust teilen, erstellt ein Sachverständiger einen Parzellierungsplan. Wird der Plan von der Gemeinde oder dem Provinzverwaltungsrat genehmigt, werden die Teilstücke den Miteigentümern zugewiesen; einigen sie sich nicht, wer welches Stück erhält, entscheidet das Los. Sind die Teile ungleichwertig, wird das geringerwertige durch eine Ausgleichszahlung ergänzt. Bei bebauten Grundstücken kann, sofern die Voraussetzungen vorliegen, auch Wohnungseigentum begründet und die einzelnen Einheiten den Miteigentümern zugeteilt werden (Art. 12 des Wohnungseigentumsgesetzes, KMK).

Die wichtigsten Hindernisse für eine Realteilung:

• Bauplanungsrecht: Ein Grundstück kann nicht geteilt werden, wenn es die Mindestvorgaben des Bebauungsplans für eine Teilung nicht erfüllt.
• Landwirtschaftliche Flächen: Nach dem Gesetz Nr. 5403 dürfen sie nicht unter die landwirtschaftliche Mindestgröße geteilt werden; erteilt die Provinzdirektion für Landwirtschaft und Forsten keine positive Stellungnahme, wird der Verkauf angeordnet.
• Eine einzelne Wohnung oder ein unteilbares Gebäude: In der Praxis kann eine einzelne Wohnung oder ein Einfamilienhaus meist nicht real geteilt werden.

Verkauf

Ist eine Realteilung nicht möglich, ordnet das Gericht die Teilung durch Verkauf an. Der Verkauf erfolgt grundsätzlich im Wege der öffentlichen Versteigerung. Soll nur unter den Miteigentümern versteigert werden, müssen alle Miteigentümer zustimmen (Art. 699/3 TMK). Das seit dem 31. Juli 2026 geltende Gesetz Nr. 7589 hat von dieser Regel eine wichtige Ausnahme eingeführt: Haben alle Eigentümer ihre Anteile geerbt und hält außer den Erben kein Dritter einen Anteil, findet die erste Versteigerung kraft Gesetzes nur unter den Eigentümer-Erben statt; eine gesonderte Zustimmung ist nicht erforderlich (Art. 114/2 İİK). Die Gebote müssen in dieser Versteigerung 100 % des Schätzwerts übersteigen, und das Verfahren wird nur einmal angewandt; kommt kein Verkauf zustande, ist die zweite Versteigerung für alle offen. Ist ein Miteigentümer kein Erbe (z. B. jemand, der einen Anteil gekauft hat), gilt die Ausnahme nicht. Der Erlös wird nach Abzug von Gebühren und Kosten nach den Anteilen laut Grundbuch oder Erbschein verteilt.

Gebäude, Bäume und sonstige Anlagen (muhdesat)

Ein Miteigentümer, der behauptet, ein Gebäude errichtet oder Bäume gepflanzt zu haben, kann – wenn die anderen Miteigentümer dies bestreiten – beim Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) auf Feststellung des Eigentums an diesen Anlagen klagen. Das Friedensgericht wartet diese Entscheidung als Vorfrage ab. Aus dem Verkaufserlös wird zunächst der Wert der Anlagen an ihren Eigentümer gezahlt, der Rest wird nach den Anteilen verteilt.

Kosten der Teilungsklage

Wer die Klage erhebt, zahlt zunächst die Einreichungs- und Vorausgebühr, die Zustellkosten, die Gebühr für den Ortstermin sowie die Sachverständigen- und Fahrtkosten. Je mehr Miteigentümer beteiligt sind und je mehr Zustellungen ins Ausland nötig werden, desto höher fallen die Zustellkosten aus.

Da es keinen Gewinner oder Verlierer gibt, werden Gerichtskosten und Anwaltsgebühren am Ende des Verfahrens allen Miteigentümern nach ihren Anteilen auferlegt. Der Kläger kann den auf die anderen Miteigentümer entfallenden Teil der Kosten von ihnen zurückverlangen.

Wird der Verkauf angeordnet, fällt eine Urteilsgebühr von 11,38 Promille des Verkaufserlöses an, die nach den Anteilen auf die Miteigentümer verteilt wird. Diese Gebühr und die Verkaufskosten werden vor der Verteilung des Erlöses abgezogen.

Da sich Gerichtsgebühren, Zustellkosten und Sachverständigenhonorare jedes Jahr ändern, empfiehlt es sich, vor Klageerhebung die aktuellen Tarife und die in der Praxis von den Gerichten verlangten Beträge zu prüfen.

Die Versteigerung und die Neuerungen 2026

Das Verkaufsverfahren beginnt erst, wenn das Urteil über die Teilung durch Verkauf rechtskräftig ist; vor Ablauf der Berufungsfrist (istinaf) oder vor der Entscheidung über die Berufung darf nicht verkauft werden. Die Entscheidung des Regionalgerichts (Bölge Adliye Mahkemesi) ist in diesen Verfahren endgültig; eine Revision zum Kassationshof (Yargıtay) ist ausgeschlossen (Art. 362/1-b HMK). Nach Eintritt der Rechtskraft wird die Akte auf Antrag einer Partei an die Verkaufsstelle übergeben. Den Verkauf führt der vom Gericht bestellte Verkaufsbeamte durch. Ein Sachverständiger ermittelt den Schätzwert der Immobilie.

Das Gesetz Nr. 7589 („12. Justizreformpaket“), im Amtsblatt veröffentlicht und seit dem 31. Juli 2026 in Kraft, hat in Art. 114 İİK drei Änderungen vorgenommen, die Teilungsversteigerungen unmittelbar betreffen:

1. Bei geerbten Immobilien findet die erste Versteigerung nur unter den Erben statt. Haben alle Eigentümer ihre Anteile geerbt und hält außer den Erben kein Dritter einen Anteil, dürfen an der ersten Versteigerung nur die Eigentümer-Erben teilnehmen. Die Gebote müssen dabei 100 % des Schätzwerts übersteigen. Das Verfahren wird nur einmal angewandt: Kommt kein Verkauf zustande, ist die zweite Versteigerung für alle offen, Grundlage sind dann 50 % des Schätzwerts.

2. Auch Miteigentümer müssen eine Sicherheit leisten. Bisher konnten Miteigentümer in Höhe ihres Anteils von der Sicherheitsleistung befreit werden. Jetzt muss ein Miteigentümer, der mitbieten möchte, wie jeder andere Bieter eine Sicherheit leisten.

3. Strenge Sanktionen, wenn der Meistbietende nicht zahlt. Zahlt der Meistbietende den Kaufpreis nicht fristgerecht, wird die Sicherheit nicht zurückgezahlt. Sie wird zunächst mit den Verkaufskosten verrechnet, der Rest wird an die Miteigentümer nach ihren Anteilen ausgezahlt; ist der säumige Bieter selbst Miteigentümer, erhalten die übrigen Miteigentümer die gesamte Sicherheit. Zusätzlich wird gegen ihn ein Verwaltungsbußgeld in Höhe von 5 % des Gebots verhängt.

Diese Änderungen gelten nicht für Versteigerungen, die vor dem 31. Juli 2026 bekannt gemacht wurden.

Was bedeutet das in der Praxis? Wer als Erbe das Elternhaus behalten möchte, sollte die Finanzierung frühzeitig sichern, um in der ersten Versteigerung mehr als den vollen Schätzwert bieten zu können. Erben, die in Deutschland oder einem anderen Land leben, sollten ihre Bankverbindung in der Türkei vor der Versteigerung einrichten, damit sie Sicherheit und Kaufpreis fristgerecht zahlen können.

Nach Rechtskraft des Zuschlags und Zahlung des Kaufpreises wird die Immobilie auf den Käufer umgeschrieben. Räumt ein früherer Miteigentümer oder Nutzer die Immobilie nicht, erlässt das Vollstreckungsamt auf Antrag des Käufers eine Räumungsanordnung mit einer Frist von 15 Tagen (Art. 135 İİK). Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann bei dieser gerichtlichen Versteigerung nicht ausgeübt werden (Art. 733 TMK).

Praktische Hinweise für Miteigentümer, die in Deutschland oder einem anderen Land leben

• Vollmacht: Damit das Verfahren ohne Reise in die Türkei geführt werden kann, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen. Sie kann beim türkischen Generalkonsulat in Ihrem Wohnsitzland ausgestellt werden; wird sie vor einem ausländischen Notar errichtet, sind eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung erforderlich. Die Vollmacht muss Ihren Anwalt ausdrücklich zur Einigung in der Mediation, zum Vergleich und zur Teilnahme an der Versteigerung ermächtigen.
• Wenn Sie verklagt werden: Wird Ihnen eine Klageschrift zugestellt, versäumen Sie die Frist zur Klageerwiderung nicht. Rechte wie der Antrag auf Realteilung, Ansprüche auf Gebäude und Anlagen oder Einwände gegen den Schätzwert können nur fristgerecht geltend gemacht werden.
• Teilnahme an der Versteigerung: Der Zugang zum e-Satış-Portal (elektronisches Versteigerungsportal) erfolgt über die Identitätsprüfung bei e-Devlet. Eine Teilnahme aus dem Ausland ist möglich; richten Sie jedoch Ihre Bankverbindung in der Türkei vorher ein, damit Sicherheit und Kaufpreis fristgerecht gezahlt werden können.
• Steuern: Beim Verkauf geerbter Immobilien fällt in der Türkei grundsätzlich keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn (değer artış kazancı vergisi) an. Bei gekauften Anteilen kann sie anfallen, wenn der Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb erfolgt.

Häufige Fragen

Kann die Klage auch erhoben werden, wenn ein Miteigentümer nicht einverstanden ist? Ja. Jeder Miteigentümer kann die Teilung ohne Zustimmung der anderen verlangen.

Kann ich meinen Anteil verkaufen, ohne zu klagen? Beim Miteigentum nach Bruchteilen können Sie Ihren Anteil an einen Dritten verkaufen; die übrigen Miteigentümer haben jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 732 TMK). Dieses Recht kann innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis vom Verkauf, spätestens aber innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf ausgeübt werden. Beim Gesamthandseigentum (Erbengemeinschaft) kann ein einzelner Erbe keinen Anteil an der Immobilie allein verkaufen.

Trägt derjenige, der klagt, alle Kosten? Nein. Der Kläger zahlt die Kosten zunächst vor, am Ende werden sie jedoch allen Miteigentümern nach ihren Anteilen auferlegt.

Was gilt, wenn ein Miteigentümer das Haus allein nutzt? Die übrigen Miteigentümer können, wenn die Voraussetzungen vorliegen, in einem gesonderten Verfahren eine Nutzungsentschädigung (ecrimisil) verlangen. Unter Miteigentümern setzt dies in der Regel eine vorherige förmliche Aufforderung voraus, aus der hervorgeht, dass die anderen von der Nutzung ausgeschlossen wurden.

Kann ein Außenstehender ein geerbtes Haus in der Versteigerung kaufen? Sind alle Eigentümer Erben und gibt es keinen fremden Miteigentümer, dürfen an der ersten Versteigerung nur die Erben teilnehmen. Kommt dabei kein Verkauf zustande, ist die zweite Versteigerung für alle offen.

Müssen wir noch vor Gericht, wenn wir uns in der Mediation einigen? Nein. Nachdem die Vereinbarung mit einem Vollstreckbarkeitsvermerk versehen wurde, kann die Eintragung im Grundbuch beantragt werden.

Wie lange dauert eine Teilungsklage? Das hängt von der Zahl der Miteigentümer, der Dauer der Zustellungen und davon ab, ob Berufung eingelegt wird. Leben viele Miteigentümer im Ausland, kann sich das Verfahren verlängern.